수지맞다특별건축구역 특례를 못 받으면 세대수와 분담금은 얼마나 달라지나
서울시 고시문에는 구역마다 계획 세대수가 적혀 있습니다. 중화동 모아타운은 1구역 580세대, 2구역 630세대, 3구역 349세대입니다. 이 숫자에는 전제가 하나 있습니다. 특별건축구역 특례입니다. 이 글의 계산 숫자는 구역 페이지와 같은 최신 계산값입니다.
고시의 세대수는 조건부입니다
관리계획은 세 구역을 건축법에 따른 특별건축구역으로 정했습니다. 특별건축구역이 되면 일부 건축 기준을 완화해서 적용받을 수 있는데, 어디까지 완화할지는 나중에 통합심의에서 정해집니다. 고시가 났다고 특례의 범위까지 확정된 것은 아닙니다.
그래서 두 가지 조건으로 각각 배치해 봤습니다.
- 특례 적용: 동 사이 거리를 건물 높이의 0.5배까지 줄이고, 최고 25층까지 올린 배치
- 특례 없이: 동 사이 거리를 건물 높이의 0.8배로 두는 일반 규칙
용도지역 상향(제3종)과 용적률 상한 300%는 두 조건에 똑같이 넣었습니다.
결과
| 항목 | 1구역 | 2구역 | 3구역 |
|---|---|---|---|
| 고시 세대수 | 580 | 630 | 349 |
| 계산 세대수, 특례 적용 | 570 | 649 | 337 |
| 계산 세대수, 특례 없이 | 450 | 480 | 260 |
| 줄어드는 비율 | 21% | 26% | 23% |
| 용적률, 특례 적용 | 299.8% | 299.8% | 299.8% |
| 용적률, 특례 없이 | 240.7% | 236.2% | 236.0% |
| 층수, 특례 적용 | 16~25층 | 25층 | 24~25층 |
| 층수, 특례 없이 | 15층 | 15층 | 12~15층 |
| 비례율, 특례 적용 | 165.6% | 172.5% | 167.9% |
| 비례율, 특례 없이 | 145.8% | 139.4% | 130.7% |
| 빌라 한 채 59A 분담금, 특례 적용 | 2.4억 원 납부 | 3.4억 원 납부 | 3.6억 원 납부 |
| 빌라 한 채 59A 분담금, 특례 없이 | 3.2억 원 납부 | 4.5억 원 납부 | 4.7억 원 납부 |
특례를 적용한 계산은 고시 세대수와 19세대 이내로 맞습니다. 고시의 세대수가 특례를 전제로 나온 숫자라는 뜻입니다.
특례가 없으면 용적률 300%를 허용받고도 땅에 다 앉히지 못합니다. 동 사이 거리를 지키다 보면 236~241%에서 멈춥니다. 일반분양 세대가 줄어 총수입이 줄고, 비례율은 20~37%p 내려갑니다.
주민에게 의미하는 것
빌라 한 채를 가진 분의 59A 분담금은 특례가 없으면 세 구역 모두 0.8억~1.1억 원 늘어납니다. 구역별 값은 위 표에 있습니다. 특례가 없어도 세 구역의 비례율은 131~146%로 100%를 넘습니다. 다만 설명회에서 들은 숫자와 실제 통합심의 뒤의 숫자가 달라질 수 있다는 점은 알고 계셔야 합니다.
설명 자료에 비례율이 하나만 적혀 있다면 그 값이 특례를 어디까지 받는다고 가정한 것인지 물어보시기 바랍니다.
같이 움직이는 변수
특례만 변수인 것은 아닙니다. 공사비가 10% 오르면 비례율이 16~17%p 더 내려갑니다. 두 변수가 겹치는 경우까지 보려면 공사비가 10% 오르면 분담금은 얼마나 늘까를 같이 보세요.