수지맞다특별건축구역 특례를 못 받으면 세대수와 분담금은 얼마나 달라지나
서울시 고시문에는 구역마다 계획 세대수가 적혀 있습니다. 중화동 모아타운은 1구역 580세대, 2구역 630세대, 3구역 349세대입니다. 이 숫자에는 전제가 하나 있습니다. 특별건축구역 특례입니다.
고시의 세대수는 조건부입니다
관리계획은 세 구역을 건축법에 따른 특별건축구역으로 정했습니다. 특별건축구역이 되면 일부 건축 기준을 완화해서 적용받을 수 있는데, 어디까지 완화할지는 나중에 통합심의에서 정해집니다. 고시가 났다고 특례의 범위까지 확정된 것은 아닙니다.
그래서 두 가지 조건으로 각각 배치해 봤습니다.
- 특례 적용: 동 사이 거리를 건물 높이의 0.5배까지 줄이고, 최고 25층, 판상형과 타워형을 섞은 배치
- 특례 없이: 동 사이 거리를 건물 높이의 0.8배로 두는 일반 규칙
용도지역 상향(제3종)과 용적률 상한 300%는 두 조건에 똑같이 넣었습니다.
결과
| 항목 | 1구역 | 2구역 | 3구역 |
|---|---|---|---|
| 고시 세대수 | 580 | 630 | 349 |
| 계산 세대수, 특례 적용 | 570 | 638 | 337 |
| 계산 세대수, 특례 없이 | 450 | 468 | 270 |
| 줄어드는 비율 | 21% | 27% | 20% |
| 용적률, 특례 적용 | 299.8% | 300.0% | 299.8% |
| 용적률, 특례 없이 | 240.8% | 232.0% | 241.2% |
| 층수, 특례 적용 | 16~25층 | 16~25층 | 24~25층 |
| 층수, 특례 없이 | 15층 | 13층 | 15층 |
| 비례율, 특례 적용 | 140.0% | 146.6% | 136.4% |
| 비례율, 특례 없이 | 127.1% | 129.5% | 118.7% |
| 빌라 한 채 59㎡ 분담금, 특례 적용 | 4.4억 원 | 4.2억 원 | 4.3억 원 |
| 빌라 한 채 59㎡ 분담금, 특례 없이 | 4.8억 원 | 4.7억 원 | 4.8억 원 |
특례를 적용한 계산은 고시 세대수와 12세대 이내로 맞습니다. 고시의 세대수가 특례를 전제로 나온 숫자라는 뜻입니다.
특례가 없으면 용적률 300%를 허용받고도 땅에 다 앉히지 못합니다. 동 사이 거리를 지키다 보면 232~241%에서 멈춥니다. 일반분양 세대가 줄어 총수입이 줄고, 비례율은 13~18%p 내려갑니다.
주민에게 의미하는 것
빌라 한 채를 가진 분의 59㎡ 분담금은 세 구역 모두 4억 원대 초반에서 4억 원대 후반으로 0.4억~0.5억 원 늘어납니다. 특례가 없어도 세 구역의 비례율은 119~130%로 100%를 넘습니다. 다만 설명회에서 들은 숫자와 실제 통합심의 뒤의 숫자가 달라질 수 있다는 점은 알고 계셔야 합니다.
설명 자료에 비례율이 하나만 적혀 있다면 그 값이 특례를 어디까지 받는다고 가정한 것인지 물어보시기 바랍니다.
같이 움직이는 변수
특례만 변수인 것은 아닙니다. 공사비가 10% 오르면 비례율이 14~16%p 더 내려갑니다. 두 변수가 겹치는 경우까지 보려면 공사비가 10% 오르면 분담금은 얼마나 늘까를 같이 보세요.