공사비가 10% 오르면 분담금은 얼마나 늘까, 세 구역으로 계산해 보니

2026-09-21 · 수지맞다

정비사업에서 주민이 통제할 수 없는 가장 큰 변수가 공사비입니다. 조합 설립 때 들은 비례율이 관리처분 때 달라지는 가장 흔한 이유이기도 합니다. 중화동 모아타운 세 구역에서 공사비만 바꿔 다시 계산해 봤습니다.

공사비에 따른 비례율

기준은 연면적 3.3㎡당 약 925만 원입니다.

공사비	1구역	2구역	3구역
10% 내릴 때	154.2%	161.3%	152.6%
5% 내릴 때	147.1%	153.9%	144.5%
기준	140.0%	146.6%	136.4%
5% 오를 때	132.8%	139.3%	128.3%
10% 오를 때	125.7%	131.9%	120.1%

10% 오르면 비례율이 1구역 14.3%p, 2구역 14.7%p, 3구역 16.3%p 내려갑니다.

조합원 평균 분담금으로 바꾸면

공사비	1구역	2구역	3구역
기준	3.13억 원	3.11억 원	2.19억 원
5% 오를 때	3.49억 원	3.44억 원	2.61억 원
10% 오를 때	3.85억 원	3.77억 원	3.03억 원
10% 오를 때 늘어나는 금액	약 7,300만 원	약 6,600만 원	약 8,400만 원

공사비 5%마다 조합원 한 사람의 평균 분담금이 3,300만~4,200만 원씩 움직입니다.

작은 구역이 더 민감한 이유

3구역은 세 구역 가운데 가장 작은데 공사비에는 가장 민감합니다. 비례율 식을 보면 이유가 보입니다.

비례율 = (총수입 − 총사업비) ÷ 종전자산

공사비가 오르면 분자의 총사업비가 커집니다. 그 증가분을 분모인 종전자산으로 나눈 만큼 비례율이 내려갑니다. 3구역은 총사업비가 종전자산의 1.95배이고 1구역은 1.73배입니다. 가진 집값에 비해 지어야 하는 양이 많은 구역일수록 공사비 변화가 비례율에 크게 찍힙니다.

또 하나는 나눌 사람 수입니다. 3구역은 늘어난 사업비를 약 162명이 나눠 부담하고, 2구역은 약 383명이 나눕니다.

평균은 내 집의 숫자가 아닙니다

위 금액은 조합원 평균입니다. 비례율이 내려가면 권리가액은 종전자산에 비례해서 줄어듭니다. 그래서 같은 구역 안에서도 종전자산이 큰 단독주택 소유자는 평균보다 더 많이, 빌라 한 채를 가진 분은 평균보다 적게 움직입니다. 유형별 값은 같은 구역인데 빌라는 4억을 내고 단독주택은 돌려받는 이유에서 볼 수 있습니다.

서명 전에 확인할 것

설명 자료의 비례율이 3.3㎡당 공사비 얼마를 가정한 값인지
공사비가 5%, 10% 올랐을 때의 비례율과 분담금을 같이 보여 주는지
특별건축구역 특례를 어디까지 받는다고 가정했는지 (특례에 따른 차이)

한 숫자가 아니라 범위로 받아 두면, 나중에 숫자가 바뀌어도 어느 정도까지가 예상 안이었는지 판단할 수 있습니다.

이 글의 수치는 서울특별시고시 제2026-509호와 공개 자료, 주변 실거래를 바탕으로 한 추정입니다. 감정평가액이 아닙니다.