수지맞다임대주택 비율과 용적률 산식: 임대를 몇 % 넣으면 용적률이 얼마나 느나
모아타운 구역의 세대수와 비례율을 정하는 두 번째 변수가 임대주택 비율입니다. 임대를 넣는 만큼 용적률이 늘지만, 임대로 내놓는 집은 일반분양 수입이 아니라 공공에 넘기는 값으로 들어옵니다. 법과 서울시 조례의 산식을 숫자로 풀었습니다.
임대를 넣으면 용적률이 늘어나는 규칙
빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제49조 제1항은 두 갈래입니다.
| 임대 비율(연면적 또는 세대수 기준) | 용적률 상한 | 근거 |
|---|---|---|
| 공공임대 또는 공공지원민간임대 20% 이상 | 국토계획법 제78조에 따른 법적상한용적률 | 법 제49조 제1항 제1호, 서울시 조례 제50조 제1항 제1호 |
| 공공임대 10% 이상 20% 미만 | a + b + c + (공공임대 비율 × 100 × α × β) | 법 제49조 제1항 제2호, 조례 제50조 제1항 제2호 |
산식의 글자는 이렇습니다. a는 서울시 도시계획 조례의 해당 용도지역 용적률(2종일반주거 200%, 3종 250%), b는 정비기반시설을 설치해 늘어난 용적률, c는 토지보상법을 준용해 세입자 손실보상을 하는 경우 그 금액에 해당하는 용적률(최대 25%), α는 적용계수 2.5(준주거지역 5), β는 사업성 보정계수입니다. 세대수 기준으로 비율을 셀 때는 임대주택 평균 전용면적이 40㎡ 이상이어야 합니다(조례 제50조 제2항).
2종일반주거지역 예시(기반시설·손실보상 없음)
| 공공임대 비율 | β 1.0 | β 1.5 |
|---|---|---|
| 10% | 200 + 10 × 2.5 = 225% | 200 + 10 × 2.5 × 1.5 = 237.5% |
| 15% | 237.5% | 250%(법적상한) |
| 20% | 250%(법적상한) | 250%(법적상한) |
조례 용적률 200%인 땅을 법적상한 250%까지 쓰려면 β가 1.0일 때 임대 20%가, 1.5일 때 약 13.3%가 필요합니다. 수지맞다는 구역 페이지의 "몇 세대가 들어가나"에서 계산에 쓴 임대 비율과 그 근거를 적습니다.
모아타운에서 용도지역을 올리면 따로 붙는 임대
관리계획으로 용도지역이 올라간 구역은 "변경된 용도지역의 용적률에서 종전 용도지역의 조례 용적률을 뺀 용적률"의 50%에 해당하는 면적을 임대주택으로 지어 공공에 공급해야 합니다(특례법 제43조의5 제1항, 서울시 조례 제44조의4 제1항). 구청장이나 공공이 시행하면 30%입니다(제44조의4 제2항). 토지보상법을 준용해 세입자 손실보상을 하면 최대 15%까지 완화할 수 있고(제3항), 이 비율에도 사업성 보정계수를 적용할 수 있습니다(제4항).
| 2종(200%)에서 3종(250%)으로 올려 250%로 계획 | β 1.0 | β 1.5 |
|---|---|---|
| 늘어난 용적률 | 50%p | 50%p |
| 임대로 내놓는 용적률 | 50%p × 50% = 25%p | 25%p ÷ 1.5 = 16.7%p |
| 임대 연면적 비율(계획 250% 기준) | 10% | 6.7% |
여기에 법적상한 300%까지 더 쓰려면 위의 제49조 완화분 임대가 추가로 붙습니다. 그래서 모아타운 고시 표에는 구역마다 임대 세대수와 비율이 정해져 있고, 수지맞다는 그 비율을 하한으로 두고 계산합니다. 고시 표가 보정계수를 반영하기 전 숫자인 구역은 보정계수로 나눈 값을 하한으로 씁니다(2026년 10월 4일 업데이트).
왜 분담금에 영향이 큰가
임대 세대는 공공이 인수하는 값으로 들어오는데, 인수 가격은 기본형건축비의 50% 이상에서 정하는 비율로 계산하고 부속토지는 기부채납한 것으로 봅니다(특례법 제43조의5 제3항). 그래서 같은 세대수라도 임대 비율이 높을수록 총수입이 줄어 비례율이 내려가고 분담금이 늘어납니다. 임대 비율이 10%p 달라지면 일반분양 세대가 수십 세대씩 바뀌는 구역이 많습니다.
출처
빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(2026년 7월 1일 시행) 제43조의5·제49조, 서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례(2026년 10월 1일 시행) 제44조의4·제50조, 서울특별시고시 제2026-282호(2026년 5월 21일 서울시보 제4150호, 보정계수 적용 방법). 국가법령정보센터 원문 기준이며 개정으로 바뀔 수 있습니다.