수지맞다모아주택 사업성 보정계수: 산식, 적용 조건, 임대 비율과 분담금이 바뀌는 크기
2026년 모아타운 고시문에 "사업성 보정계수"라는 말이 들어가기 시작했습니다. 땅값이 낮은 동네의 사업성을 보완하려고 임대 의무를 줄여 주는 장치입니다. 무엇으로 계산하고, 언제 적용되고, 분담금은 얼마나 바뀌는지 고시 원문으로 정리합니다.
산식과 근거
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 근거 | 서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 제44조의4 제4항(2026년 1월 5일 신설)과 제50조 제1항, 서울특별시고시 제2026-282호(2026년 5월 21일 서울시보 제4150호): 49개 관리지역의 임대주택 공급 및 인수계획에 보정계수 적용 용적률 완화 기준 신설 |
| 산식 | 사업성 보정계수 = 서울시 평균 공시지가 ÷ 사업시행구역 평균 공시지가 |
| 서울시 평균 | 매년 서울시가 산정해 공개하는 재개발사업의 평균 공시지가 |
| 구역 평균 | 사업시행구역 안 지목이 대지인 땅 전부의 면적 가중 평균 공시지가 |
| 기준 시점 | 관리계획 수립 때는 통합심의 직전 연도 공시지가로 산정하고, 모아주택 통합심의 신청 때 직전 연도 공시지가로 확정 |
| 적용 조건 | 통합심의 신청 때 세입자 보호대책을 세우고 임대주택 입주 대상자 현황을 파악해, 보정계수 적용에 따른 세입자 주거안정대책이 수립됐다고 인정될 때 적용 가능 |
서울시 평균이 구역 평균의 1.5배면 보정계수는 1.5입니다. 땅값이 서울 평균보다 높은 구역은 1.0 아래가 되어 효과가 없습니다.
어디에 적용되나
| 적용 자리 | 보정계수가 들어가는 식 | 근거 |
|---|---|---|
| 용도지역 상향에 따른 임대 공급 비율 | 늘어난 용적률 × 50% ÷ 보정계수(공공 참여 사업은 30%, 세입자 손실보상 때 15%까지 완화) | 조례 제44조의4, 고시 제2026-282호 |
| 임대 비율에 따른 용적률 완화 | 용적률 상한 = a + b + c + (공공임대 비율 × 100 × 2.5 × 보정계수) | 조례 제50조 제1항 제2호 |
임대 비율과 분담금은 얼마나 바뀌나
| 2종(200%)에서 3종으로 올려 250%로 계획 | 보정계수 1.0 | 1.2 | 1.5 |
|---|---|---|---|
| 종상향분 임대 연면적 비율 | 10% | 8.3% | 6.7% |
| 조례 산식으로 공공임대 10%를 넣을 때 용적률 상한 | 225% | 230% | 237.5% |
임대가 줄면 그만큼 조합원분양이나 일반분양 세대가 늘어 총수입이 커집니다. 수지맞다가 2026년 10월 4일 보정계수 대상 관리지역 39곳 109구역을 다시 계산한 결과, 공개 구역 46곳에서 임대가 3,987세대에서 2,929세대로 줄었고 비례율 중앙값은 11.1%p 올랐으며 빌라 한 채가 59㎡를 받을 때의 분담금 중앙값은 3,400만 원 줄었습니다.
조심할 것
- 보정계수는 자동으로 붙지 않습니다. 통합심의 신청 때 세입자 보호대책이 인정되지 않으면 임대가 다시 늘고 분담금도 늘어날 수 있습니다. 수지맞다 구역 페이지는 보정계수를 넣은 값과 함께 이 조건을 적습니다.
- 어느 구역이 대상인지는 고시로 정해집니다. 고시 제2026-282호의 49곳 외에도 자체 관리계획 고시에 보정계수 조항이 있는 구역이 있고, 2026년 3월 통합심의 뒤 발표된 명단과 고시가 다를 수 있습니다. 수지맞다는 고시 조항을 확인한 관리지역에만 적용하고, 계산에 쓴 고시 표가 보정계수 반영 전이면 그 비율을 보정계수로 나눈 값을 임대 하한으로 씁니다. 계산값은 1.0에서 1.5 사이로 둡니다.
- 공시지가가 오르면 보정계수는 내려갑니다. 확정 시점이 통합심의 신청 때이므로 지금 구역 페이지의 값과 달라질 수 있습니다.
출처
서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례(2026년 10월 1일 시행) 제44조의4·제50조, 서울특별시고시 제2026-282호(2026년 5월 21일, 서울시보 제4150호 156~159쪽, 2026년 3월 26일 제4차 소규모주택정비 통합심의 소위원회), 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제43조의5·제49조. 원문 기준이며 서울시 기준이 바뀌면 달라집니다.