수지맞다비례율 뜻과 함정 6가지: 비례율이 높다고 좋은 구역이 아닌 이유
설명회에서 가장 자주 듣는 숫자가 비례율입니다. 그런데 비례율은 "사업이 좋다 나쁘다"를 매기는 점수가 아닙니다. 어떤 가정을 넣느냐에 따라 같은 구역에서도 크게 움직이고, 비례율이 낮은 구역의 분담금이 더 적은 경우도 흔합니다. 식 하나와 가상 숫자로 함정 6가지를 짚습니다.
비례율은 나누는 비율입니다
비례율 = (총수입 − 총사업비) ÷ 종전자산
권리가액 = 우리집 종전자산 × 비례율
분담금 = 조합원 분양가 − 권리가액
총수입에서 총사업비를 뺀 돈이 개발이익이고, 그것을 구역 안 모든 집의 지금 가치(종전자산)로 나눈 값이 비례율입니다. 100%면 가진 집값만큼 인정받고, 120%면 1.2배를 인정받습니다. 내 분담금은 이 비례율을 우리집 종전자산에 곱한 권리가액과 받을 집의 조합원 분양가의 차이입니다. 그래서 비례율 하나만으로는 내 분담금을 알 수 없습니다.
비례율이 높은 구역의 분담금이 더 클 수 있습니다
| 가상 예시 | 구역 A | 구역 B |
|---|---|---|
| 우리집 종전자산 | 3억 원 | 5억 원 |
| 비례율 | 130% | 90% |
| 권리가액 | 3억 9천만 원 | 4억 5천만 원 |
| 조합원 분양가(같은 평형) | 9억 원 | 9억 원 |
| 분담금 | 5억 1천만 원 납부 | 4억 5천만 원 납부 |
구역 A의 비례율이 40%p 높지만 분담금은 6천만 원 더 큽니다. 집값이 싼 동네는 개발이익을 나눌 분모가 작아 비례율이 높게 나오는 것뿐입니다. 비교할 것은 비례율이 아니라 "우리집 종전자산 × 비례율"과 분양가의 차이입니다.
함정 6가지
| 함정 | 비례율 | 내 분담금 | 되물을 것 |
|---|---|---|---|
| 1. 일반분양가를 높게 잡았다 | 올라감 | 줄어든 것처럼 보임 | 어느 아파트 실거래 몇 건을 썼나, 단지 규모 보정은 했나 |
| 2. 종전자산을 낮게 평가했다 | 올라감 | 거의 그대로 | 분자와 분모가 같이 움직여 권리가액은 거의 변하지 않음. 상대 가치가 맞는지만 보면 됨 |
| 3. 조합원 분양가를 낮췄다 | 내려감 | 거의 그대로 | 분담금 총액은 같고 배분만 달라짐. 할인율이 몇 %인가 |
| 4. 공사비가 올랐다 | 10% 오르면 보통 15%p 안팎 내려감 | 수천만 원에서 1억 원 가까이 늘어남 | 공사비 기준 단가와 시점, 물가 반영 |
| 5. 특례를 전제로 계산했다 | 특례가 빠지면 20%p 넘게 내려가는 구역도 있음 | 늘어남 | 통합심의에서 특별건축구역 특례와 용적률 완화를 실제로 받았나 |
| 6. 세대수·임대 비율을 넉넉히 잡았다 | 일반분양 세대가 줄면 내려감 | 늘어남 | 고시 세대수와 계산 세대수가 맞나, 임대 비율은 고시 기준인가 |
함정 2가 가장 자주 오해됩니다. 감정평가가 전체적으로 낮게 나오면 비례율이 올라가지만, 내 집의 평가액도 같이 낮아져 권리가액은 거의 그대로입니다. 중요한 것은 내 집이 이웃 집에 비해 제값으로 평가됐는지입니다.
수지맞다는 이렇게 표시합니다
구역 페이지의 비례율 옆에는 "나누는 비율, 사업성 점수 아님"이라고 적고, 공사비가 5%와 10% 오를 때의 비례율과 평균 분담금을 함께 보여 줍니다. 특례 없이 계산한 값도 같이 적습니다. 계산한 비례율이 60%보다 낮거나 160%보다 높으면 구역 숫자를 바로 공개하지 않고 사람이 다시 확인합니다. 숫자 하나를 들었다면 "어떤 조건일 때의 숫자인가요"라고 되물어 보세요.