수지맞다모아타운 권리산정기준일: 언제이고, 그날 뒤에는 무엇이 달라지나
모아타운 구역에서 집이나 땅을 사고팔기 전에 가장 먼저 확인할 날짜가 권리산정기준일입니다. 이 날을 기준으로 "새 집을 받을 권리"가 몇 개인지 정해지기 때문입니다. 법 조문과 서울시 조례로 정리했습니다.
어느 날이 기준일인가
| 사업 | 기준일 | 근거 |
|---|---|---|
| 모아타운(소규모주택정비 관리지역) 안 사업 | 관리계획 승인·고시가 있은 날, 또는 서울시가 투기를 막기 위해 그 전에 따로 정해 고시한 날 | 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제43조의4 제4항, 제28조의2 |
| 관리지역 밖 소규모재개발 | 사업시행자 지정, 주민합의체 구성 또는 조합설립인가 고시일, 또는 구청장이 그 전에 따로 정한 날 | 같은 법 제28조의2 제1항 |
| 재개발·재건축(도시정비법) | 정비구역 지정·고시일, 또는 시·도지사가 기본계획 주민공람 공고일 뒤 정비구역 지정 전에 따로 정한 날 | 도시 및 주거환경정비법 제77조 |
서울시는 모아타운 대상지 선정 결과를 발표하면서 권리산정기준일을 따로 정해 고시해 왔습니다. 그래서 관리계획 고시보다 훨씬 앞선 날이 기준일인 구역이 많습니다. 우리 구역의 날짜는 서울시보 고시와 구청에서 확인하세요. 수지맞다 심의 통과 구역 페이지에는 고시로 확인한 날짜를 적습니다.
기준일 다음 날부터 적용되는 것
기준일의 다음 날을 기준으로 아래 경우에는 늘어난 소유자에게 따로 새 집을 주지 않습니다(특례법 제28조의2 제1항). 서울시 조례는 이런 경우 여러 명의 분양신청자를 한 사람의 분양대상자로 봅니다(서울시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 제37조 제2항).
| 기준일 뒤에 생긴 일 | 결과 |
|---|---|
| 1필지를 여러 필지로 분할 | 분할 전 기준으로 한 명의 분양대상자 |
| 단독주택·다가구주택을 다세대주택으로 전환 | 전환 전 기준으로 한 명 |
| 같은 대지의 땅과 집을 따로따로 소유하게 함 | 한 명. 다만 기준일 전부터 소유한 땅이 90㎡ 이상이면 예외 |
| 빈 땅에 새로 짓거나 헐고 다세대 등 공동주택을 지어 소유자가 늘어남 | 늘어난 소유자를 한 명으로 |
| 한 집이나 한 필지를 여럿이 공유 | 대표 한 명. 기준일 전부터 공유한 지분이 90㎡ 이상이거나 권리가액 요건을 채우면 예외 |
조례 제37조 제3항은 분양 자격을 따질 때 기준일 뒤에 쪼개서 사거나 공유로 산 땅은 면적과 권리가액에서 빼도록 합니다. 즉 기준일 뒤에 산 땅은 "90㎡ 이상"이나 "권리가액 이상" 요건을 채우는 데 쓰이지 않습니다.
투기과열지구의 조합원 자격
서울 전역은 투기과열지구입니다(2025년 10월 16일 지정, 2026년 6월 30일 국토교통부 자료에서도 유지). 투기과열지구에서 가로주택정비사업·소규모재건축·소규모재개발을 시행하는 경우 조합설립인가 뒤에 그 구역의 건축물이나 토지를 산 사람은 조합원이 될 수 없습니다(특례법 제24조 제2항). 상속·이혼으로 받은 경우는 제외되고, 파는 쪽이 근무·생업·질병치료·취학·결혼으로 세대원 전부가 다른 시·군으로 옮기는 경우, 상속 주택으로 세대원 전부가 이사하는 경우, 세대원 전부 해외 이주나 2년 이상 체류, 1세대 1주택자로 일정 기간 이상 소유·거주한 경우 등 예외가 있습니다. 조합원이 되지 못한 사람에게는 손실보상을 합니다(같은 조 제3항).
사고팔기 전에 확인할 것
- 우리 구역의 권리산정기준일(서울시보 고시, 구청).
- 사려는 집이 기준일 뒤에 쪼개지거나 전환된 것인지(등기사항증명서, 건축물대장의 변동 내역).
- 조합설립인가가 났는지와 파는 사람이 예외에 해당하는지(구청, 조합).
출처
빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(2026년 7월 1일 시행) 제24조·제28조의2·제43조의4, 도시 및 주거환경정비법 제39조·제77조, 서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례(2026년 10월 1일 시행) 제37조, 국토교통부 보도참고자료 2026년 6월 30일 「투기과열지구 및 조정대상지역 추가 지정」. 국가법령정보센터 원문 기준이며 개정으로 바뀔 수 있습니다.