수지맞다모아타운·가로주택·소규모재건축·재개발 차이: 면적, 노후도, 동의율 한 표
동네에서는 모아타운도 "재개발"이라고 부르지만, 법에서는 다른 사업입니다. 어떤 법의 어떤 사업인지에 따라 구역 면적 상한, 노후도 기준, 조합을 세우는 데 필요한 동의가 달라집니다. 2026년 10월 10일 기준 법령 원문으로 정리했습니다.
모아타운은 사업 이름이 아니라 구역 이름
모아타운은 서울시가 소규모주택정비 관리지역(빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제43조의2)에 붙인 이름입니다. 관리지역 안에서 실제로 시행하는 사업은 대부분 가로주택정비사업이고, 그래서 모아타운 1구역·2구역은 각각 하나의 가로주택정비사업 조합이 됩니다. 관리지역이면 아래 표처럼 면적 상한이 커지고 노후도 기준이 낮아지며, 관리계획으로 용도지역을 올릴 수 있습니다.
한 표로 보는 차이
| 구분 | 근거 법 | 구역 면적 | 노후 건축물 | 조합 설립 동의 |
|---|---|---|---|---|
| 가로주택정비사업 (모아타운 안의 구역) | 소규모주택정비법 시행령 제3조제1항제2호, 법 제23조제1항 | 1만㎡ 미만. 시·도 조례로 1만3천㎡, 관리지역이거나 공공이 시행하면서 공공임대 10% 이상이면 2만㎡, 관리지역에서 공공 시행과 공공임대 10%를 모두 갖추면 4만㎡ 미만 | 60% 이상(관리지역·재정비촉진지구 50%) | 토지등소유자 4분의 3 이상, 토지면적 3분의 2 이상 |
| 소규모재건축사업 | 시행령 제3조제1항제3호, 법 제23조제2항 | 주택단지로서 1만㎡ 미만, 기존 200세대 미만 | 60% 이상(관리지역·재정비촉진지구 50%) | 전체 구분소유자 10분의 7 이상, 토지면적 10분의 7 이상, 동별 구분소유자 과반 |
| 소규모재개발사업 | 시행령 제3조제1항제4호 | 역 승강장 350m 안 또는 준공업지역, 5천㎡ 미만, 정해진 도로에 접할 것 | 60% 이상(관리지역·재정비촉진지구 50%) | 법 제23조 기준 |
| 재개발사업 | 도시 및 주거환경정비법 제35조제2항 | 정비기본계획과 조례로 정함(보통 훨씬 넓음) | 조례 기준 | 토지등소유자 4분의 3 이상, 토지면적 2분의 1 이상 |
| 재건축사업 | 도시 및 주거환경정비법 제35조제3항 | 정비기본계획과 조례로 정함 | 조례 기준 | 전체 구분소유자 100분의 70 이상, 토지면적 100분의 70 이상, 동별 구분소유자 과반 |
가로주택정비사업은 기존 주택이 단독주택만이면 10호, 공동주택만이면 20세대, 섞여 있으면 20채 이상이어야 합니다(시행령 제3조제1항제2호다목). 가로구역 자체는 도로와 시설로 둘러싸인 한 덩어리여야 하지만 관리지역은 이 요건과 통과도로 요건을 적용하지 않습니다(시행령 제3조제2항 단서).
자주 헷갈리는 세 가지
"동의율 70%로 내려갔다"는 말. 2026년 10월 기준 70%는 소규모재건축과 재건축의 기준입니다. 가로주택정비사업 조합 설립은 4분의 3(75%)과 면적 3분의 2가 그대로이고, 재개발 조합 설립을 70%로 낮추는 법안은 국회에 계류 중입니다. 우리 구역이 어느 사업인지 먼저 확인하세요.
"재개발이니까 정비구역 지정부터". 모아타운은 도시정비법의 정비구역 지정 절차가 아니라 소규모주택정비법의 관리계획 고시로 구역이 정해집니다. 권리산정기준일도 관리계획 승인 고시일 또는 서울시가 따로 고시한 날입니다(법 제43조의4제4항, 제28조의2).
"1만㎡를 넘으면 안 된다". 관리지역 안에서는 2만㎡, 공공이 함께 시행하고 공공임대를 10% 이상 넣으면 4만㎡까지 됩니다. 새로 만드는 정비기반시설 면적은 이 면적에 넣지 않습니다(시행령 제3조제3항).
분담금 계산은 어느 사업이든 같은 식
사업 종류가 달라도 분담금은 같은 식으로 나옵니다. 비례율 = (총수입 − 총사업비) ÷ 종전자산, 분담금 = 조합원 분양가 − 우리집 종전자산 × 비례율. 다만 재개발·재건축은 구역이 넓고 공공기여와 정비기반시설 부담이 달라 사업비 구성이 다릅니다. 수지맞다는 서울·인천의 모아타운·가로주택정비사업을 계산하고, 재개발·재건축은 계산하지 않습니다.
출처
빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(2026년 7월 1일 시행) 제2조·제23조·제28조·제43조의2·제43조의4, 같은 법 시행령(2026년 9월 18일 시행) 제3조, 도시 및 주거환경정비법(2026년 7월 1일 시행) 제35조. 국가법령정보센터 원문 기준이며, 조례와 법 개정으로 바뀔 수 있으니 결정 전에 구청에서 확인하세요.