수지맞다도로 땅만 가진 소유자와 현금청산: 분양 대상이 되는 기준과 보상
빌라 밀집 구역에는 골목길이 여러 필지로 쪼개져 이웃들이 조금씩 나눠 가진 경우가 많습니다. 이런 도로 땅만 가진 소유자는 동의율을 셀 때는 토지등소유자로 들어가지만, 새 집을 받는 분양 대상은 아닌 경우가 대부분입니다. 기준과 절차를 조문으로 정리합니다.
누가 새 집을 받을 수 있나
서울시 조례는 가로주택정비사업과 소규모재개발사업의 분양대상자를 관리처분계획 기준일 현재 아래 중 하나에 해당하는 토지등소유자로 정합니다(서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 제37조 제1항).
| 요건(하나만 채우면 됨) | 도로 땅만 가진 소유자는 |
|---|---|
| 종전 건축물 중 주택을 소유한 사람 | 주택이 없어 해당 없음 |
| 분양신청자가 가진 종전토지 총면적이 90㎡ 이상 | 골목 필지는 보통 몇 ㎡에서 수십 ㎡라 미달. 다른 땅을 합쳐 90㎡를 넘으면 해당 |
| 권리가액이 분양용 최소 규모 공동주택 1가구 추산액 이상 | 도로는 평가액이 낮아 보통 미달 |
같은 세대 여러 명의 권리가액은 합산할 수 있습니다. 권리산정기준일 뒤에 쪼개서 사거나 공유로 산 땅은 면적과 권리가액에 넣지 않습니다(같은 조 제3항). 인천은 조례 기준이 다르며(필지 30㎡), 그 밖의 시·도는 각 조례를 봐야 합니다.
분양 대상이 아니면 어떻게 되나
- 분양신청을 하지 않은 사람, 분양신청을 철회한 사람, 관리처분계획에서 분양대상에서 제외된 사람과는 사업시행계획이 인가·고시된 날부터 90일 안에 손실보상 협의를 해야 합니다. 협의가 안 되면 그 기간이 끝난 다음 날부터 60일 안에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 내야 하고, 늦어지면 지연이자를 줍니다(빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제36조).
- 조합설립에 동의하지 않은 소유자에게는 심의 결과를 받은 날부터 30일 안에 동의 여부를 서면으로 묻고, 60일 안에 답이 없으면 동의하지 않은 것으로 보아 60일 안에 매도청구를 할 수 있습니다(같은 법 제35조). 관리지역에서 구청장이나 공공이 시행하면 매도청구 대신 수용·사용할 수 있습니다(제35조의2).
보상액은 어떻게 매겨지나
실제 금액은 감정평가로 정해집니다. 공익사업 보상 규칙은 "사실상의 사도"(소유자가 자기 땅의 편익을 위해 낸 길, 타인의 통행을 막을 수 없는 길 등)의 부지를 인근 토지 평가액의 3분의 1 이내로, 사도법에 따른 사도는 5분의 1 이내로 평가합니다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제26조). 종전자산 평가에서도 도로 땅은 대지보다 훨씬 낮게 보는 것이 보통입니다. 다만 도시·군관리계획으로 도로로 결정된 뒤부터 도로로 쓰인 땅은 이 규칙의 사도가 아닙니다.
| 땅의 종류 | 사업에서의 처리 |
|---|---|
| 개인 소유 골목(사도) | 토지등소유자로 동의 산정에 포함. 분양 요건 미달이면 현금청산, 평가는 인근 땅값보다 낮은 것이 보통 |
| 국가·지자체 소유 도로(정비기반시설) | 사업으로 용도가 폐지되면 사업시행자가 새로 설치하는 정비기반시설 설치비용 범위에서 무상으로 양도되고 차액은 정산(특례법 제43조 제3항). 그 범위를 넘는 국공유지는 매입 |
| 구역 밖 이웃집의 유일한 출입로인 골목 | 대지는 폭 2m 이상 도로에 접해야 하므로(건축법 제44조 제1항) 그 골목을 없애면 이웃집이 맹지가 됨. 사업지에 넣기 어려움 |
수지맞다 계산 규칙
2026년 10월 2일부터 도로 필지만 가진 소유자는 현금청산으로 보고 분양 대상에서 뺍니다. 조합원 평균 분담금은 그만큼 줄어든 조합원 수로 나누고, 청산 보상 추정액은 사업비에 넣습니다. 구역 밖 집의 유일한 출입로인 골목은 자동으로 대지에 넣지 않습니다. 국공유 도로는 매입으로 가정하되 무상양도 범위는 새로 만드는 기반시설 설치비용까지로 봅니다. 공개 구역 80곳에 도로만 가진 소유자가 있었고, 구역 페이지의 토지등소유자 수에는 그대로 들어 있습니다.
출처
빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(2026년 7월 1일 시행) 제35조·제35조의2·제36조·제43조, 서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례(2026년 10월 1일 시행) 제37조, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙(2024년 4월 9일 시행) 제26조, 건축법 제44조. 국가법령정보센터 원문 기준이며 개정으로 바뀔 수 있습니다.