비례율 계산식, 중화동 모아타운 세 구역 실제 숫자로 풀어 보기

2026-09-21 · 수지맞다

비례율은 정비사업 설명회에서 가장 자주 듣는 숫자입니다. 그런데 식을 실제 숫자로 풀어서 보여 주는 자료는 드뭅니다. 2026년 9월 10일 관리계획이 고시된 중화동 모아타운 세 구역의 추정값으로 식을 채워 봤습니다.

식은 한 줄입니다

비례율 = (총수입 − 총사업비) ÷ 종전자산

사업으로 벌 돈에서 쓸 돈을 빼고, 그 남는 돈을 주민들이 원래 가진 집값의 합으로 나눈 값입니다. 100%면 가진 집값만큼 인정받고, 140%면 가진 집값의 1.4배를 인정받습니다.

세 구역의 실제 숫자

1구역을 예로 들면 (5,143.8억 − 2,844.6억) ÷ 1,642.8억 = 139.95%입니다.

세 항목에 무엇이 들어가나

총수입

새 아파트를 팔아 들어오는 돈입니다. 조합원분양, 일반분양, 임대주택 매각, 상가 분양을 합칩니다. 여기서 가장 조심할 숫자가 분양가입니다. 분양가를 높게 잡으면 비례율은 얼마든지 올라갑니다. 이 계산은 반경 1km 안, 준공 5년 이내 아파트의 실거래에서 분양가를 뽑고 단지 규모 차이를 보정했습니다. 1구역은 158건, 2구역은 108건, 3구역은 153건을 썼습니다.

총사업비

공사비가 대부분이고 설계·감리, 금융비, 세금, 예비비까지 71개 항목입니다. 세 구역 모두 연면적 3.3㎡당 약 925만 원의 공사비로 잡혔습니다.

종전자산

구역 안 모든 집의 현재 가치를 합친 값입니다. 실제 사업에서는 감정평가로 정하지만, 그 전 단계에서는 주변 실거래로 추정합니다. 국·공유지는 분양 대상이 아니어서 뺍니다.

왜 구역마다 다른가

같은 모아타운, 같은 고시 조건인데 비례율은 136%에서 147%까지 벌어집니다.

• 3구역이 가장 낮은 큰 이유는 단지 규모입니다. 337세대로 가장 작아서 새 아파트 값이 공급면적 3.3㎡당 3,560만 원으로 추정됐습니다. 570세대인 1구역은 3,885만 원입니다. 실거래를 보면 큰 단지일수록 같은 면적이 더 비싸게 거래됩니다.
• 2구역이 가장 높은 이유 가운데 하나는 내놓는 땅이 적다는 점입니다. 1구역은 구역의 약 21%를 도로와 공원으로 내놓고, 2구역은 약 8%만 공원으로 내놓습니다. 같은 땅에서 분양할 수 있는 면적이 더 많이 남습니다.

비례율을 내 집에 곱하면

권리가액 = 내 집의 종전자산 × 비례율
분담금 = 조합원 분양가 − 권리가액

1구역에서 종전자산 3.1억 원인 빌라를 가진 분은 권리가액이 4.3억 원이고, 조합원 분양가 8.7억 원인 59㎡를 받으면 4.4억 원을 냅니다. 유형별 값은 중화동 모아타운 세 구역 비교에 표로 정리했습니다.

숫자 하나만 들었다면 되물어야 할 것

비례율은 조건이 붙는 숫자입니다. 1구역의 139.95%는 특별건축구역 특례를 받고 공사비가 오르지 않을 때의 값입니다. 특례가 없으면 127.1%, 공사비가 10% 오르면 125.7%가 됩니다. 누군가 비례율 숫자 하나만 말한다면 "어떤 조건일 때의 숫자인가요"라고 되물으셔야 합니다.