비례율 계산식, 중화동 모아타운 세 구역 실제 숫자로 풀어 보기

2026-09-21 · 수지맞다 · 최종 수정 2026-09-26 · 숫자는 구역 페이지와 같은 최신 계산(2026-09-27)

비례율은 정비사업 설명회에서 가장 자주 듣는 숫자입니다. 그런데 식을 실제 숫자로 풀어서 보여 주는 자료는 드뭅니다. 2026년 9월 10일 관리계획이 고시된 중화동 모아타운 세 구역의 추정값으로 식을 채워 봤습니다. 이 글의 숫자는 구역 페이지와 같은 최신 계산값입니다.

식은 한 줄입니다

비례율 = (총수입 − 총사업비) ÷ 종전자산

사업으로 벌 돈에서 쓸 돈을 빼고, 그 남는 돈을 주민들이 원래 가진 집값의 합으로 나눈 값입니다. 100%면 가진 집값만큼 인정받고, 150%면 가진 집값의 1.5배를 인정받습니다.

세 구역의 실제 숫자

1구역을 예로 들면 (5,467.6억 원 − 2,951.8억 원) ÷ 1,519.2억 원 = 165.60%입니다.

세 항목에 무엇이 들어가나

총수입

새 아파트를 팔아 들어오는 돈입니다. 조합원분양, 일반분양, 임대주택 매각, 상가 분양을 합칩니다. 여기서 가장 조심할 숫자가 분양가입니다. 분양가를 높게 잡으면 비례율은 얼마든지 올라갑니다. 이 계산은 일반분양가를 인근 신축 아파트 시세를 기준으로 잡았습니다. 반경 1km 안, 준공 5년 이내 아파트 실거래를 1구역은 158건, 2구역은 108건, 3구역은 153건 썼습니다. 조합원 분양가는 일반분양가의 90%로 잡았습니다.

총사업비

공사비가 대부분이고 설계·감리, 금융비, 세금, 예비비까지 71개 항목입니다. 세 구역 모두 연면적 3.3㎡당 약 930만~933만 원의 공사비로 잡혔습니다.

종전자산

구역 안 모든 집의 현재 가치를 합친 값입니다. 실제 사업에서는 감정평가로 정하지만, 그 전 단계에서는 주변 실거래로 추정합니다. 국·공유지는 분양 대상이 아니어서 뺍니다.

왜 구역마다 다른가

같은 모아타운, 같은 고시 조건인데 비례율은 166~173%로 구역마다 다릅니다. 식의 세 항목이 구역마다 조금씩 다르기 때문입니다.

• 분양가: 일반분양가는 공급면적 3.3㎡당 1구역 4,043만 원, 2구역 4,046만 원, 3구역 3,855만 원으로 잡혔습니다. 분양가가 높을수록 총수입이 커집니다.
• 내놓는 땅: 1구역은 구역의 약 21%를 도로와 공원으로 내놓고, 2구역은 약 8%만 공원으로 내놓습니다. 같은 땅에서 분양할 수 있는 면적이 그만큼 달라집니다.
• 종전자산: 남는 돈이 같아도 구역 안 집값의 합이 크면 비례율은 낮아집니다. 나누는 값이기 때문입니다.

비례율을 우리집에 곱하면

권리가액 = 우리집 종전자산 × 비례율
분담금 = 조합원 분양가 − 권리가액

1구역에서 종전자산 4.0억 원인 빌라를 가진 분은 권리가액이 6.6억 원입니다. 조합원 분양가 9.1억 원인 59A를 받으면 분담금은 2.4억 원 납부로 계산됩니다. 유형별 값은 중화동 모아타운 세 구역 비교에 표로 정리했습니다.

숫자 하나만 들었다면 되물어야 할 것

비례율은 조건이 붙는 숫자입니다. 1구역의 165.60%는 특별건축구역 특례를 받고 공사비가 오르지 않을 때의 값입니다. 특례가 없으면 145.8%, 공사비가 10% 오르면 150.1%가 됩니다. 누군가 비례율 숫자 하나만 말한다면 "어떤 조건일 때의 숫자인가요"라고 되물으셔야 합니다.