수지맞다공사비가 10% 오르면 분담금은 얼마나 늘까, 세 구역으로 계산해 보니
정비사업에서 주민이 통제할 수 없는 가장 큰 변수가 공사비입니다. 조합 설립 때 들은 비례율이 관리처분 때 달라지는 가장 흔한 이유이기도 합니다. 중화동 모아타운 세 구역에서 공사비만 바꿔 다시 계산해 봤습니다. 이 글의 숫자는 구역 페이지와 같은 최신 계산값입니다.
공사비에 따른 비례율
기준은 연면적 3.3㎡당 약 930만~933만 원입니다.
| 공사비 | 1구역 | 2구역 | 3구역 |
|---|---|---|---|
| 10% 내릴 때 | 181.1% | 188.6% | 185.1% |
| 5% 내릴 때 | 173.4% | 180.6% | 176.5% |
| 기준 | 165.6% | 172.5% | 167.9% |
| 5% 오를 때 | 157.8% | 164.5% | 159.4% |
| 10% 오를 때 | 150.1% | 156.5% | 150.8% |
10% 오르면 비례율이 1구역 15.5%p, 2구역 16.0%p, 3구역 17.1%p 내려갑니다.
조합원 평균 분담금으로 바꾸면
| 공사비 | 1구역 | 2구역 | 3구역 |
|---|---|---|---|
| 기준 | 0.59억 원 | 0.83억 원 | 0.42억 원 |
| 5% 오를 때 | 1.09억 원 | 1.26억 원 | 0.92억 원 |
| 10% 오를 때 | 1.59억 원 | 1.69억 원 | 1.42억 원 |
| 10% 오를 때 늘어나는 금액 | 약 1억 원 | 약 8,600만 원 | 약 1억 원 |
공사비 5%마다 조합원 한 사람의 평균 분담금이 4,300만~5,000만 원씩 움직입니다.
어느 구역이 더 민감한가
세 구역 가운데 공사비에 가장 민감한 곳은 3구역입니다. 비례율 식을 보면 이유가 보입니다.
비례율 = (총수입 − 총사업비) ÷ 종전자산
공사비가 오르면 분자의 총사업비가 커집니다. 그 증가분을 분모인 종전자산으로 나눈 만큼 비례율이 내려갑니다. 총사업비가 종전자산의 몇 배인지 보면 1구역 1.94배, 2구역 1.97배, 3구역 2.10배입니다. 가진 집값에 비해 지어야 하는 양이 많은 구역일수록 공사비 변화가 비례율에 크게 찍힙니다.
또 하나는 나눌 사람 수입니다. 늘어난 사업비는 조합원이 나눠 부담하므로, 조합원이 적은 구역일수록 한 사람 몫이 커집니다. 토지등소유자는 1구역 약 237명, 2구역 약 296명, 3구역 약 137명으로 추정됩니다.
평균은 우리집의 숫자가 아닙니다
위 금액은 조합원 평균입니다. 비례율이 내려가면 권리가액은 종전자산에 비례해서 줄어듭니다. 그래서 같은 구역 안에서도 종전자산이 큰 단독주택 소유자는 평균보다 더 많이, 빌라 한 채를 가진 분은 평균보다 적게 움직입니다. 유형별 값은 같은 구역인데 빌라는 내고 단독주택은 돌려받는 이유에서 볼 수 있습니다.
서명 전에 확인할 것
- 설명 자료의 비례율이 3.3㎡당 공사비 얼마를 가정한 값인지
- 공사비가 5%, 10% 올랐을 때의 비례율과 분담금을 같이 보여 주는지
- 특별건축구역 특례를 어디까지 받는다고 가정했는지 (특례에 따른 차이)
한 숫자가 아니라 범위로 받아 두면, 나중에 숫자가 바뀌어도 어느 정도까지가 예상 안이었는지 판단할 수 있습니다.