모아통합기획 점수표 계산: 기본 100점·가점 25점·감점 35점, 동의율 몇 %면 몇 점인지

2026-10-31 · 수지맞다

모아통합기획 후보지는 정량 점수를 참고해 대상지 현황과 사업 실현 가능성을 검토하고, 정성 평가 기준까지 종합해 서울시 선정위원회가 정합니다(서울특별시 공고 제2026-2834호). 점수만으로 정해지지는 않지만, 신청 전에 우리 구역 점수를 알면 무엇부터 손볼지 정할 수 있습니다. 아래 표는 공고문 점수표를 그대로 옮긴 것입니다.

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기본 점수 100점

항목	배점	공고문 계산
노후도	30	50%면 15점, 100%면 30점, 그 사이는 0.3 × 노후도(%)
토지등소유자 동의율	20	60%면 10점, 75% 이상 20점, 그 사이는 (2/3 × 동의율(%)) − 30
토지면적 동의율	20	2분의 1이면 10점, 3분의 2 이상 20점, 그 사이는 0.6 × 동의율(%) − 20
대상지 면적	20	2만㎡ 이상 4만㎡ 미만 16점, 4만㎡ 이상 6만㎡ 미만 18점, 6만㎡ 이상 20점
상습침수지역	5	해당 5점, 미해당 2점
반지하주택(동 수 기준)	5	50% 미만 1점, 70% 이상 5점, 그 사이는 0.2 × 반지하 비율(%) − 9

동의율 점수는 소수점 둘째 자리에서 반올림합니다. 상습침수는 침수흔적도 등 근거가 있는 주거지역이 30% 이상 들어 있고, 상습침수 또는 침수 우려 지역이라고 구청장이 인정한 경우입니다.

가점 최대 25점

항목	배점	공고문 기준
조합설립 수	+10	1개 조합 6점, 2개 조합 8점, 3곳 이상 10점
진입도로	+10	사업구역 안 진입도로 토지등소유자가 일부 동의하면 5점, 전부 동의하면 10점
노후·불량건축물 소유자 동의율	+5	65% 미만 0점, 65%면 1점, 85% 이상 5점, 그 사이는 0.2 × 동의율(%) − 12

노후·불량건축물 소유자 동의율은 동의한 노후 건축물 소유자 수를 전체 노후 건축물 소유자 수로 나눈 값입니다.

감점 최대 35점

항목	배점	공고문 기준
반대 동의율(토지등소유자)	−10	−0.5 × 반대 동의율(%), 20% 이상이면 −10점
반대 동의율(토지면적)	−10	−0.4 × 반대 동의율(%), 25% 이상이면 −10점
최근 3년간 신축 비율	−10	1% 이상 2% 미만 −6점, 2% 이상 3% 미만 −7점, 3% 이상 4% 미만 −8점, 4% 이상 5% 미만 −9점, 5% 이상 −10점
부동산 거래동향	−5	회전율과 가격을 검토해 모니터링이 필요한 지역 등이면 −5점

반대가 이보다 더 많아 토지등소유자 25% 또는 토지면적 3분의 1 이상이 되면, 감점이 아니라 자치구 추천에서 빠집니다.

신축은 한 동만 있어도 6점

공고문은 신축 비율을 소수점 첫째 자리에서 올림해 계산한다고 적었습니다. 그대로 읽으면 0.3%도 1%로 올라가 −6점입니다. 건물 300동 가운데 최근 3년 안에 지은 건물이 1동(0.33%)이어도 −6점, 4동(1.33%, 올림하면 2%)이면 −7점입니다.

토지등소유자 동의율 1%p가 0.67점이니, 6점은 동의율 9%p와 맞먹습니다. 신축이 몰린 가장자리를 구역계에서 빼는 것만으로 점수가 크게 달라질 수 있는 이유입니다. 다만 공고문은 신축 비율을 무엇으로 세는지(동 수인지 등) 따로 적지 않았으니 자치구에 확인하세요.

가상 후보지로 계산해 보기

항목	가상 후보지	점수
노후도	62%	0.3 × 62 = 18.6
토지등소유자 동의율	68%	(2/3 × 68) − 30 = 15.3
토지면적 동의율	58%	0.6 × 58 − 20 = 14.8
대상지 면적	4.5만㎡	18
상습침수	미해당	2
반지하주택	40%	1
기본 점수		69.7
조합설립	없음	0
진입도로	일부 동의	5
노후 건축물 소유자 동의율	70%	0.2 × 70 − 12 = 2.0
가점		7.0
반대(토지등소유자)	8%	−0.5 × 8 = −4.0
반대(토지면적)	6%	−0.4 × 6 = −2.4
최근 3년 신축	300동 가운데 1동(0.33%)	−6
부동산 거래동향	해당 없음	0
감점		−12.4
합계		64.3

이 후보지에서 손볼 수 있는 것은 세 가지입니다.

토지등소유자 동의율을 75%까지 올리면 15.3점이 20점이 되어 4.7점 오릅니다.
토지면적 동의율을 3분의 2까지 올리면 14.8점이 20점이 되어 5.2점 오릅니다.
신축 1동을 구역계 밖으로 빼면 6점이 그대로 돌아옵니다.

세 가지를 모두 하면 64.3점이 80.2점이 됩니다(경계를 옮겨 바뀌는 노후도는 빼고 셈). 이 예시처럼 동의서를 더 받는 것보다 경계를 다듬는 쪽이 점수를 더 크게 바꿀 때도 있습니다.

점수 밖에서 보는 것: 정성 평가

기준	공고문 내용
갈등과 투기	주민 사이 이견으로 갈등이 있거나, 신축과 주택 거래가 눈에 띄게 늘어 투기가 우려되는 곳은 제외
사업 시급성	노후도가 높고 슬럼화가 집중돼 개발이 시급한 곳(노후도, 재난위험시설 D·E등급, 도로 여건, 주차난)
사업 가능성	대상지 안에서 소규모주택정비사업을 추진하고 있는지
교통 검토	진입도로가 모아타운 기준으로 주택건설기준을 채우는지, 간선도로에서 대상지까지 차량 교행과 보차 분리가 되는지

모아타운 구역계는 주변 도로와 진입도로를 포함해 정하고, 모아주택 구역계는 주변 도로와 진입도로가 넓어지는 경우 그 부분을 포함해 정합니다. 진입도로 땅 소유자의 동의는 가점(최대 10점)과 교통 검토 양쪽에 걸리는 셈입니다. 신청 조건은 모아통합기획 신청 조건 네 가지에 따로 정리했습니다.

이 글은 서울특별시 공고 제2026-2834호(2026년 10월 12일)와 같은 날 서울시 보도자료 원문을 바탕으로 정리했습니다. 공고가 바뀌면 이 글을 고칩니다.