수지맞다모아통합기획 신청 조건 네 가지: 면적·노후도·동의율·제외 지역 자가진단
모아통합기획 후보지 공모(서울특별시 공고 제2026-2834호)는 아래 조건을 모두 채운 곳만 신청할 수 있습니다. 자치구가 쓰는 체크리스트에서 하나라도 못 채우면 신청이 되지 않습니다. 조건마다 공고문 기준과 확인할 것을 적었습니다.
| 조건 | 공고문 기준 | 확인할 것 |
|---|---|---|
| 면적 | 전체 2만㎡ 이상 10만㎡ 미만 | 주변 도로와 진입도로를 넣은 구역계 면적 |
| 노후도 | 전체 50% 이상, 사업예정구역마다 50% 이상 | 구역마다 노후 건물 동 수 ÷ 전체 건물 동 수 |
| 주민 동의 | 사업예정구역마다 토지등소유자 60%, 토지면적 2분의 1 이상 | 구역마다 필요한 사람 수와 땅 면적 |
| 제외 지역 | 정비구역 등 법령 제외, 반대가 많은 구역 등 | 다른 사업 추진 여부, 반대 규모 |
| 주민설명회 | 구가 주관하는 설명회 개최 | 자치구 설명회 일정 |
1. 면적: 도로를 넣고 재야 합니다
전체 면적은 2만㎡ 이상 10만㎡ 미만입니다. 정사각형으로 치면 한 변이 약 141m에서 316m 사이입니다. 공고문의 교통 검토 기준은 모아타운 구역계를 주변 도로와 진입도로를 포함해 정하라고 하고, 구역계 작성 유의사항도 간선도로에서 후보지까지 차가 서로 비켜 가고 사람과 차가 나뉘어 다닐 수 있게 진입도로를 넣으라고 권합니다. 집이 있는 땅만 재서 9만㎡대라면, 도로를 넣었을 때 10만㎡를 넘을 수 있습니다.
자치구 체크리스트에는 사업시행구역 하나의 면적이 2만㎡ 미만인지 적는 칸이 따로 있습니다. 후보지를 사업예정구역 여러 개로 나눌 때 이 선도 함께 봐야 합니다.
2. 노후도: 전체만 넘으면 안 됩니다
노후도는 노후·불량 건축물 동 수를 전체 건물 동 수로 나눈 값입니다(자치구 사업계획서 양식 기준). 후보지 전체가 50%를 넘어도 사업예정구역 하나라도 50%에 못 미치면 신청할 수 없습니다.
| 건물 | 노후로 보는 경과 연수 |
|---|---|
| 철근콘크리트 구조가 아닌 건물, 단독주택 | 20년 이상 |
| 철근콘크리트 구조인 공동주택과 일반건축물 | 30년 이상 |
| 바닥면적 660㎡ 이하 공동주택 | 20년 이상 |
기준일은 신청한 달의 마지막 날입니다. 11월에 신청하면 11월 30일 기준이고, 그날까지 기준 연수를 채우는 건물은 노후 건물로 셉니다.
예시: 전체 54.0%인데 신청이 안 되는 경우
가상의 후보지를 사업예정구역 셋으로 나눴다고 해 보겠습니다.
| 구분 | 전체 건물 | 노후 건물 | 노후도 |
|---|---|---|---|
| 1구역 | 120동 | 72동 | 60.0% |
| 2구역 | 100동 | 47동 | 47.0% |
| 3구역 | 80동 | 43동 | 53.8% |
| 전체 | 300동 | 162동 | 54.0% |
전체는 54.0%지만 2구역이 47.0%라 이대로는 신청할 수 없습니다. 2구역 가장자리에서 노후가 아닌 건물 6동을 구역계 밖으로 빼면 47 ÷ 94 = 50.0%가 되어 조건을 넘습니다. 경계를 옮기면 면적과 동의 인원도 바뀌므로 세 가지를 같이 다시 셉니다. 빼는 건물이 최근 3년 안에 지은 것이면 신축 감점도 함께 줄어듭니다.
3. 주민 동의: 몇 명이 필요한지 미리 세기
동의는 사업예정구역마다 두 가지를 함께 채워야 합니다.
- 토지등소유자 수의 60% 이상
- 토지면적의 2분의 1 이상
사람 수는 소수점이 나오면 올려서 셉니다. 토지등소유자가 171명인 구역이면 171 × 0.6 = 102.6이라 103명이 동의해야 합니다. 102명이면 59.6%라 모자랍니다. 사람 수를 채워도 큰 땅을 가진 소유자가 빠지면 토지면적 2분의 1을 못 넘을 수 있으니 두 숫자를 따로 셉니다.
동의서는 자치구에서 번호를 받은 공모 동의서만 인정합니다(2026년에는 12월 31일까지 주민제안 동의서도 인정). 반대 쪽도 셉니다. 토지등소유자 25% 이상 또는 토지면적 3분의 1 이상이 반대하면 자치구가 추천하지 않습니다.
4. 제외 지역: 해당하면 다른 조건은 볼 필요가 없습니다
| 구분 | 신청할 수 없는 곳 |
|---|---|
| 법령 제외 | 도시정비법 정비구역과 정비예정구역(주거환경개선사업은 신청 가능) |
| 법령 제외 | 재정비촉진지구(존치지역은 신청 가능) |
| 법령 제외 | 도시개발구역 |
| 법령 제외 | 신속통합기획, 재개발, 도심공공주택복합사업, 민간도심복합사업, 지역주택조합 등 다른 방식으로 공모를 신청 중이거나 사업이 진행 중인 곳 |
| 자치구 추천 제외 | 토지등소유자 25% 또는 토지면적 3분의 1 이상이 반대하는 구역 |
| 자치구 추천 제외 | 부동산 이상 거래가 급증하는 등 투기 세력이 들어왔다고 판단되는 구역 |
| 자치구 추천 제외 | 기획부동산을 통한 사도 지분 쪼개기가 생긴 곳 |
도시재생활성화지역과 주거환경개선구역, 재정비촉진지구 안 존치지역, 지구단위계획구역은 서울시 담당 부서와 미리 협의한 뒤 내라고 공고문에 적혀 있습니다.
5. 주민설명회
신청 요건에는 구가 주관하는 주민설명회도 들어 있습니다. 체크리스트에 설명회 개최 증빙을 내야 하므로, 자치구가 언제 설명회를 여는지 먼저 물어 두면 일정을 잡기 쉽습니다.
조건을 넘은 다음은 점수입니다
조건은 신청할 수 있는지를 가르는 문이고, 선정은 점수표를 참고한 선정위원회 심의로 정해집니다. 노후도와 동의율이 높을수록, 최근 3년 신축과 반대가 적을수록 점수가 올라갑니다. 계산식과 예시는 모아통합기획 점수표 계산에, 접수 순서와 서류는 모아통합기획 신청 방법에 정리했습니다. 지번을 넣어 면적과 노후도를 바로 보려면 첫 화면 무료 분석에서 구역을 그려 보세요.