모아타운 분담금 계산 순서: 세대수에서 우리집 분담금까지 8단계

2026-10-10 · 수지맞다 · 최종 수정 2026-10-10

분담금은 한 번에 나오는 숫자가 아닙니다. 구역 조건에서 시작해 여덟 단계를 거쳐야 우리집 숫자가 나옵니다. 수지맞다의 구역 페이지와 무료 결과보고서가 이 순서대로 계산합니다. 어느 단계의 가정이 바뀌면 어느 숫자가 흔들리는지도 같이 적었습니다.

1. 구역과 고시 조건 읽기

출발점은 서울시 관리계획 고시문입니다. 구역 범위(필지), 용도지역(2종·3종), 용적률 상한, 계획 세대수와 임대 비율, 사업성 보정계수 조항이 여기에 있습니다. 고시에 획지 면적이 있으면 그 면적에 맞춰 구역 부지를 잡고, 없으면 도면을 지적도에 맞춰 읽습니다. 고시 조건을 잘못 읽으면 뒤의 모든 숫자가 함께 틀리므로, 수지맞다는 계산 세대수가 고시와 얼마나 맞는지 검증 페이지에 구역마다 공개합니다.

2. 땅과 집의 현황 모으기

연속지적도, 건축물대장, 토지대장, 개별공시지가, 실거래가 같은 공공데이터를 필지마다 모읍니다. 필지 수, 대지 면적(도로를 뺀 면적), 노후 건축물 비율, 기존 주택 호수, 토지등소유자 수(추정)가 이 단계에서 나옵니다. 소유자 수는 필지와 집합건물 호수로 세는 추정이라 같은 사람이 여러 채를 가진 경우를 알 수 없습니다.

3. 세대수와 평형 배치

용도지역·용적률·층수 제한, 일조와 동 사이 거리, 건축선, 지형 단차를 지키면서 동을 실제로 배치합니다. 면적에 용적률만 곱한 추정이 아니라 배치가 들어가야 세대수, 평형 구성, 임대 세대, 조합원분양과 일반분양 세대수가 정해집니다. 일반분양 세대가 많을수록 뒤의 총수입이 커집니다.

4. 종전자산 추정

구역 안 모든 집의 지금 가치를 합친 값입니다. 실제 사업에서는 감정평가로 정하지만 그 전 단계에서는 주변 실거래로 추정합니다. 집합건물은 대지권 면적당 실거래 단가에 연식을 반영하고, 단독주택은 대지 면적당 단가로 봅니다. 국·공유지는 분양 대상이 아니라 뺍니다. 이 값은 뒤에서 비례율의 분모가 되고, 우리집 권리가액의 바탕이 됩니다.

5. 종후 분양가 추정

새 아파트를 얼마에 팔 수 있는지입니다. 반경 1km 안 준공 5년 이내 아파트 실거래를 모아 공급면적 3.3㎡당 값을 내고, 단지 규모에 맞게 보정합니다. 조합원 분양가는 일반분양가보다 낮게(수지맞다 기준 90%) 잡습니다. 분양가를 높게 잡으면 비례율은 얼마든지 올라가므로, 어떤 실거래를 썼는지가 숫자의 신뢰를 정합니다.

6. 사업비

공사비가 가장 큽니다. 국토교통부 기본형건축비 고시를 기준으로 연면적에 곱하고, 설계·감리비, 금융비용, 세금, 예비비 등 70여 개 항목을 더합니다. 공사비가 10% 오르면 비례율이 보통 15%p 안팎 내려가고 조합원 평균 분담금이 수천만 원에서 1억 원 가까이 늘어납니다. 구역 페이지의 '조건이 바뀌면' 표가 이 민감도입니다.

7. 비례율

비례율 = (총수입 − 총사업비) ÷ 종전자산

총수입은 조합원분양·일반분양·임대주택 매각·상가 분양을 합친 값, 총사업비는 6단계 값, 종전자산은 4단계 값입니다. 비례율은 사업성 점수가 아니라 개발이익을 종전자산 비율대로 나누는 비율입니다. 종전자산을 높게 잡으면 비례율은 내려가지만 분담금 총액은 거의 그대로입니다. 비례율 숫자 하나만 들었다면 "어떤 조건일 때의 숫자인가요"라고 되물어야 합니다.

8. 우리집 분담금

권리가액 = 우리집 종전자산 × 비례율
분담금 = 조합원 분양가 − 권리가액

예를 들어 우리집 종전자산이 4억 원이고 비례율이 120%면 권리가액은 4억 8천만 원입니다. 받으려는 평형의 조합원 분양가가 9억 원이면 분담금은 4억 2천만 원 납부입니다. 같은 구역이라도 대지 지분, 층, 면적에 따라 우리집 종전자산이 다르므로 분담금은 집마다 다릅니다. 땅이 넓은 단독주택은 권리가액이 분양가보다 커서 환급을 받기도 합니다.

실제 사업에서 언제 확정되나

위 여덟 단계는 전부 추정입니다. 실제 분담금은 조합이 분양신청을 받을 때 집마다 종전자산 가격과 분담금 추산액을 통지하고(빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제28조제1항), 분양신청 결과로 세운 관리처분계획을 담은 사업시행계획인가(같은 법 제33조제1항)를 받을 때 사실상 정해집니다. 그 뒤에도 공사비 변동과 정산에 따라 달라질 수 있습니다.

확인하는 법

구역 페이지에서 구역 평균 분담금, 비례율, 가진 집 유형별 분담금을 무료로 볼 수 있고, 고시가 없는 곳은 지번을 넣어 무료 결과보고서를 받을 수 있습니다. 숫자가 어떻게 나왔는지는 결과보고서의 계산 근거와 검증 페이지에서 확인하세요.