수지맞다중화동 모아타운 2구역 분담금과 비례율
중화2동 300-5번지 일대, 모아타운 남서쪽 구역입니다. 2026.09.10 고시된 관리계획 조건을 그대로 넣어 세대수, 비례율, 유형별 분담금을 계산했습니다.
1. 고시로 확정된 것
| 위치 | 중화2동 300-5번지 일대 (서울 중랑구) |
|---|---|
| 계획 세대수 | 630세대, 그중 임대 105세대 |
| 획지 면적 | 19,658㎡ (도로·공원 포함 21,439㎡) |
| 용도지역 | 제2종에서 제3종 일반주거지역으로 상향, 용적률 최대 300% |
| 내놓는 땅 | 구역의 약 8%(1,782㎡)를 공원으로 내놓습니다 |
| 근거 | 서울특별시고시 제2026-509호 (2026.09.10, 서울시보 제4178호) |
고시문에는 세대수까지만 있습니다. 비례율과 분담금은 고시문에 없어서 아래부터는 직접 계산한 값입니다.
2. 구역 현황
| 필지 | 149필지 | 사업구역 면적 | 19,568㎡ |
|---|---|---|---|
| 건축물 | 125동, 그중 노후 108동 (86%) | 기존 주택 | 281호 |
| 토지등소유자 | 약 383명 (추정) | 조합 설립 동의 75% | 약 287명 |
3. 몇 세대가 들어가나
| 조건 | 세대수 | 용적률 | 배치 | 비례율 |
|---|---|---|---|---|
| 서울시 고시 | 630 | 최대 300% | 배치도 없음 | 없음 |
| 특별건축구역 특례 적용 (계산) | 638 | 299.95% | 10개 동, 16~25층 | 146.6% |
| 특례 없이 일반 규칙만 (계산) | 468 | 232.03% | 6개 동, 13층 | 129.5% |
특례를 적용한 계산은 임대 85세대, 조합원분양 383세대, 일반분양 170세대로 나뉩니다. 일조, 동 사이 거리, 건축선, 지형 단차를 지키며 자동으로 배치한 규모 검토안입니다.
고시문은 2구역 임대주택을 105세대로 적었고, 이 계산은 법정 최소 기준인 85세대로 잡혔습니다. 임대가 고시대로 늘면 일반분양이 줄어 분담금은 아래 추정보다 늘어날 수 있습니다.
4. 비례율 146.6%가 나온 식
비례율 = (총수입 − 총사업비) ÷ 종전자산
(5,549.7억 − 3,016.0억) ÷ 1,728.3억 = 146.60%
| 총수입 | 5,549.7억 원 | 조합원분양, 일반분양 170세대, 임대주택 매각, 근린생활시설 |
|---|---|---|
| 총사업비 | 3,016.0억 원 | 공사비(연면적 3.3㎡당 약 925만 원), 설계·감리, 금융비, 세금 등 71개 항목 |
| 종전자산 | 1,728.3억 원 | 구역 안 모든 집의 현재 가치를 실거래로 추정해 합친 값 (국·공유지 제외) |
5. 분양가 추정
| 타입 | 조합원 분양가 | 일반 분양가 |
|---|---|---|
| 59A | 8.7억 원 | 9.7억 원 |
| 84A | 12.1억 원 | 없음 |
반경 1km 안, 준공 5년 이내 아파트 실거래 108건(와이센트럴시티상봉 103건, 리버센SKVIEW롯데캐슬 5건)에서 뽑아 단지 규모 차이를 보정했습니다. 공급면적 3.3㎡당 일반 3,879만 원, 조합원은 그 90%인 3,491만 원으로 가정했습니다.
6. 가진 집 유형별 분담금
분담금 = 조합원 분양가 − (내 집의 종전자산 × 비례율)
| 가진 집 | 59㎡ 받을 때 | 84㎡ 받을 때 | 종전자산 | 권리가액 | 표본 |
|---|---|---|---|---|---|
| 빌라·다세대 한 채 | 4.2억 원 납부 | 7.7억 원 납부 | 3.0억 원 | 4.5억 원 | 171곳 |
| 단독주택 (대지 80~130㎡) | 2.7억 원 환급 | 0.7억 원 납부 | 7.8억 원 | 11.4억 원 | 68곳 |
| 단독주택 (대지 130~200㎡) | 4.9억 원 환급 | 1.4억 원 환급 | 9.3억 원 | 13.6억 원 | 50곳 |
유형마다 가운데 값입니다. 분양가와 비례율은 구역 모두에게 같고, 다른 것은 내 집 값 하나뿐입니다. 그래서 구역 평균 분담금 3.1억 원은 빌라를 가진 분에게도 단독주택을 가진 분에게도 맞지 않습니다.
7. 조건이 바뀌면
공사비
| 공사비 | 비례율 | 조합원 평균 분담금 |
|---|---|---|
| 공사비 ×0.9 | 161.3% | 2.45억 원 |
| 공사비 ×0.95 | 153.9% | 2.78억 원 |
| 공사비 ×1 | 146.6% | 3.11억 원 |
| 공사비 ×1.05 | 139.3% | 3.44억 원 |
| 공사비 ×1.1 | 131.9% | 3.77억 원 |
공사비가 10% 오르면 비례율은 131.9%로 내려가고, 평균 분담금은 약 6,600만 원 늘어납니다.
특별건축구역 특례
고시의 630세대는 특례를 받아야 나오는 숫자이고, 특례의 범위는 통합심의에서 정해집니다. 일반 규칙만으로 배치하면 468세대에서 멈추고 비례율은 129.5%가 됩니다. 빌라 소유자의 59㎡ 분담금은 4.2억 원에서 4.7억 원으로 늘어납니다.
내 집의 분담금은 이 표의 숫자와 다릅니다
이 구역의 집을 지번마다, 빌라는 호수마다 계산한 세대별 표는 411줄입니다. 위 값은 같은 유형 집들의 가운데 값입니다. 같은 빌라라도 대지 지분과 층, 면적에 따라 1억 원 넘게 벌어집니다.
개별 분담금 신청하기 (견적 안내)내 지번으로 무료 분석같은 모아타운의 다른 구역
계산 과정이 궁금하다면
알려 드립니다
- 비례율과 분담금은 고시문과 공개 자료, 주변 실거래를 바탕으로 한 추정입니다. 감정평가액이 아닙니다.
- 실제 분담금은 감정평가, 통합심의, 관리처분계획에 따라 정해집니다.
- 구역 경계는 시보에 실린 참고용 도면을 읽은 것입니다. 정확한 편입 여부는 중랑구 주택개발추진단(02-2094-6902)에서 확인하실 수 있습니다.
- 필지별·세대별 추정액은 남의 집 값이라 공개하지 않습니다.
이 페이지의 수치는 고시문과 공개 자료, 주변 실거래를 바탕으로 한 추정치입니다. 감정평가·설계·중개 행위가 아니며 투자 권유가 아닙니다. 매물을 중개하거나 추천하지 않습니다.