검증: 고시 세대수와 계산 세대수

관리계획 고시에 적힌 세대수와, 같은 조건을 넣어 엔진이 자동 배치한 세대수를 구역마다 비교합니다. 오차가 큰 구역도 숨기지 않습니다. 구역 페이지와 결과보고서의 숫자를 얼마나 믿어도 되는지 판단하는 근거입니다.

계산 기준 2026-11-10 · 표에 실은 구역 282곳(공개 95곳, 검수 중 187곳)

오차 분포

계산 세대수 − 고시 세대수, 고시 세대수 대비 비율입니다. 음수는 엔진이 고시보다 적게 배치한 것입니다.

방향이 음수 쪽으로 치우친 것은 특별건축구역 특례 범위를 보수적으로 잡고 일조·동 간 거리·건축선을 모두 지켜 배치하기 때문입니다. 고시 세대수는 통합심의에서 특례를 받아야 나오는 숫자인 경우가 많습니다.

용적률과 대지 면적

고시 용적률(상한)과 계산 용적률을 비교할 수 있는 구역 227곳, 차이 중앙값 42.8%p, ±10%p 안 65곳. 고시문에는 층수·동수가 없어 비교하지 않습니다.

대지 면적은 엔진이 세대수를 배치한 대지로 비교합니다. 두 기준은 섞지 않습니다.

• 획지 면적 기준(공개 판정 대상): 고시 도면의 획지 면적과 계산 대지 면적. 221곳 비교, 차이 중앙값 1.4%, ±3% 안 191곳
• 사업구역 면적 기준(참고): 고시에 획지 면적 없이 구역 합계 면적만 있는 구역은 도로를 포함한 사업구역 면적끼리 비교해 참고로만 싣습니다. 12곳 비교, 차이 중앙값 4.8%, ±3% 안 4곳
• 대지 검증 불가 24곳(공개 1곳): 고시에 획지 면적이 없어 대지 면적을 검증할 수 없는 구역입니다. 구역별 비교 표의 비고에 "대지 검증 불가(고시에 획지 면적 없음)"로 표시합니다.

획지 면적 기준 차이가 ±3%를 넘는 구역은 경계를 사람이 다시 확인하기 전까지 구역 페이지를 공개하지 않습니다. 대지 검증 불가 구역은 면적 차이로 공개를 막지 않고 세대수 등 나머지 검증으로 판단합니다.

구역별 비교

오차 색: 초록 ±10% 안, 주황 ±20% 안, 빨강 그 밖. "검수 중"은 경계·판독을 사람이 확인하기 전이라 구역 페이지를 공개하지 않은 곳입니다. 그래도 숫자는 그대로 싣습니다.

어떻게 비교했나

1. 서울시보의 관리계획 고시문에서 구역별 계획 세대수·용적률·획지 면적을 읽습니다(문서 판독, 사람 검수).
2. 고시 도면을 지적도에 맞춰 구역 경계를 잡고 필지를 확정합니다. 고시에 획지 면적이 있는 구역은 공공보행통로나 건축한계선 띠처럼 도면에서 도로색으로 보여도 부지에 남는 부분을 그 면적에 맞춰 부지로 봅니다. 없어지는 골목처럼 필지 일부만 들어가는 곳은, 고시 도면과 대조해 확인한 구역부터 들어가는 부분만 씁니다.
3. 같은 용도지역·용적률 상한·임대 조건을 넣어 엔진이 일조, 동 사이 거리, 건축선, 지형 단차를 지키며 자동 배치합니다. 사람이 세대수를 맞추기 위해 손대지 않습니다.
4. 그 결과의 세대수·용적률을 고시값과 비교합니다. 비례율·분담금은 고시문에 없어 비교 대상이 아닙니다.

한계

• 고시 세대수는 관리계획 단계의 계획값이며 통합심의·사업시행계획에서 바뀝니다. 실제 준공 세대수와의 비교가 아닙니다.
• 특례(특별건축구역·공공기여 인센티브)의 적용 범위는 심의에서 정해져 계산이 보수적일 수 있습니다.
• 도면 판독으로 잡은 경계가 실제 구역계와 다를 수 있습니다. 경계가 불확실한 구역은 "경계 미확정"으로 표시했습니다. 도로 예정지로 회색 칠된 사유 필지가 빠지는 경우가 있어, 일부 구역은 아직 고시보다 부지가 작게 잡힙니다. 고시 도면과 대조가 끝난 구역부터 바로잡고 있습니다.
• 고시문에 세대수가 없는 구역은 세대수 비교에서 뺐습니다. 고시 표에 다른 구역과 합친 세대수만 적힌 구역은 "합산 고시"로 표시하고 오차 통계에서 뺐습니다.

계산 방법이 바뀌면 이 표도 같은 방법으로 다시 계산하고, 위의 계산 기준일을 바꿉니다.