수지맞다 › 구역 분석 › 화곡1동 359 모아타운 › 사업가능구역3-1

화곡1동 359 모아타운 사업가능구역3-1 분담금과 비례율

화곡동 359-2 구역입니다. 2023.12.28 고시된 관리계획 조건을 넣어 세대수, 비례율, 유형별 분담금을 계산했습니다.

최종 수정 2026-09-23 · 추정치 · 관리계획 고시 구역

추정 비례율166.0%공사비 ±10%에 따라 152.4~179.5%

조합원 평균 분담금4.229억 원소유자 약 424명 기준

세대수 (고시 / 계산)610 / 572고시 조건으로 자동 배치

빌라 한 채, 59A 받을 때5.8억 원납부 추정 · 납부 5.2억 원~6.8억 원

우리 집 기준으로 받아 보기

화곡1동 359 모아타운 사업가능구역3-1 소유자 약 424명 중 등록하신 분께 내 지번 기준 분담금 추정과 구역 소식(고시·설명회·공고)이 바뀔 때 이메일로 알려 드립니다. 무료이고, 매물을 중개하지 않습니다.

1. 고시로 확정된 것

위치	화곡동 359-2 (강서구)
계획 세대수	610세대, 그중 임대 212세대
획지 면적	18,332㎡ (도로·공원 포함 19,832㎡)
용도지역	제3종일반주거지역
용적률 상한	300%
근거	서울특별시고시 제2023-592호 (2023.12.28, 서울시보)

고시문에는 세대수까지만 있습니다. 비례율과 분담금은 고시문에 없어서 아래부터는 직접 계산한 값입니다.

2. 구역 현황

필지	99필지	사업구역 면적	17,864㎡
노후 건축물	54동 (70%)	기존 주택	422호
토지등소유자	약 424명 (추정)	조합 설립 동의 75%	약 318명

3. 몇 세대가 들어가나

조건	세대수	용적률	배치	비례율
서울시 고시	610	300%	배치도 없음	없음
고시 조건으로 자동 배치 (계산)	572	299.82%	10개 동, 18~21층	166.0%

계산은 임대 77세대, 조합원분양 424세대, 일반분양 71세대로 나뉩니다. 일조, 동 사이 거리, 건축선, 지형 단차를 지키며 자동 배치한 결과입니다.

4. 비례율 166.0%가 나온 식

비례율 = (총수입 − 총사업비) ÷ 종전자산
(5,569.3억 − 2,732.7억) ÷ 1,709.1억 = 165.97%

총수입	5,569.3억 원	조합원분양, 일반분양 71세대, 임대주택 매각, 근린생활시설
총사업비	2,732.7억 원	공사비(연면적 3.3㎡당 약 913만 원), 설계·감리, 금융비, 세금 등
종전자산	1,709.1억 원	구역 안 모든 집의 현재 가치를 실거래로 추정해 합친 값 (국·공유지 제외)

5. 분양가 추정

타입	조합원 분양가	일반 분양가
59A	9.6억 원	10.7억 원
84A	13.5억 원	없음
84B	13.5억 원	없음

반경 1000m 안 준공 아파트 실거래 68건에서 뽑아 단지 규모 차이를 보정했습니다. 공급면적 3.3㎡당 4,302만 원 기준.

6. 가진 집 유형별 분담금

분담금 = 조합원 분양가 − (내 집의 종전자산 × 비례율)

가진 집	59A 받을 때	84A 받을 때	종전자산	권리가액	표본
빌라·다세대 한 채	5.8억 원 납부 납부 5.2억 원~6.8억 원	9.6억 원 납부	2.3억 원	3.8억 원	345
단독주택 (대지 80~130㎡)	3.0억 원 환급 환급 1.9억 원~3.5억 원	0.8억 원 납부	7.6억 원	12.6억 원	7
단독주택 (대지 130~200㎡)	5.4억 원 환급 환급 3.9억 원~6.1억 원	1.6억 원 환급	9.1억 원	15.0억 원	38
구역 소유자 전체	6.5억 원 납부 납부 5.2억 원~7.0억 원	10.3억 원 납부	1.9억 원	3.2억 원	623

유형마다 가운데 값이고, 작은 글씨는 같은 유형 집들의 P25~P75 범위입니다. 분양가와 비례율은 구역 모두에게 같고, 다른 것은 내 집 값 하나뿐입니다.

7. 조건이 바뀌면

공사비	비례율	조합원 평균 분담금
공사비 ×0.9	179.5%	1561.87억 원
공사비 ×0.95	172.7%	1677.56억 원
공사비 ×1	166.0%	1793.25억 원
공사비 ×1.05	159.2%	1908.93억 원
공사비 ×1.1	152.4%	2024.62억 원

공사비가 10% 오르면 비례율은 152.4%로 내려가고, 평균 분담금은 약 2,313,800만 원 늘어납니다.

내 집의 분담금은 이 표의 숫자와 다릅니다

위 값은 같은 유형 집들의 가운데 값입니다. 같은 빌라라도 대지 지분과 층, 면적에 따라 1억 원 넘게 벌어집니다.

개별 분담금 신청하기 (견적 안내)내 지번으로 무료 분석

같은 모아타운의 다른 구역

사업가능구역3-2계산 327세대 · 비례율 164.5% · 평균 분담금 1.286억 원 화곡1동 359 모아타운 구역 비교세대수, 비례율, 분담금을 한 표로

계산 과정이 궁금하다면

비례율 계산식, 실제 구역 숫자로 풀어 보기수지맞다 글

알려 드립니다

비례율과 분담금은 고시문과 공개 자료, 주변 실거래를 바탕으로 한 추정입니다. 감정평가액이 아닙니다.
실제 분담금은 감정평가, 통합심의, 관리처분계획에 따라 정해집니다.
구역 경계는 고시에 실린 참고용 도면을 지적도에 맞춰 읽은 것입니다. 정확한 편입 여부는 강서구청에서 확인하실 수 있습니다.
필지별·세대별 추정액은 남의 집 값이라 공개하지 않습니다. 매물을 중개하거나 추천하지 않습니다.

출처: 서울특별시고시 제2023-592호 화곡1동 359번지 일대 소규모주택정비 관리계획(모아타운 관리계획) 승인 및 지형도면 고시(2023-12-28) · 국토교통부 실거래가 · 건축물대장 · 수지맞다 자체 개발 사업수지 엔진

수지맞다 · 정비사업 분담금 계산소 · 모아타운·가로주택 사업성분석 · 문의 sujimatda2026@gmail.com
이 페이지의 수치는 고시문과 공개 자료, 주변 실거래를 바탕으로 한 추정치입니다. 감정평가·설계·중개 행위가 아니며 투자 권유가 아닙니다. 매물을 중개하거나 추천하지 않습니다.