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면목3,8동 44-6 모아타운 사업추진구역1 분담금과 비례율

면목동 42-8 구역입니다. 2025.01.16 고시된 관리계획 조건을 넣어 세대수, 비례율, 유형별 분담금을 계산했습니다.

최종 수정 2026-09-23 · 추정치 · 관리계획 고시 구역

추정 비례율160.1%공사비 ±10%에 따라 143.9~176.3%

조합원 평균 분담금-1.27억 원소유자 약 153명 기준

세대수 (고시 / 계산)403 / 442고시 조건으로 자동 배치

빌라 한 채, 59A 받을 때2.4억 원납부 추정 · 납부 0.6억 원~4.6억 원

고시문에 획지 면적이 없어 구역 면적(도로·공원 포함)으로 도면을 맞췄습니다.

우리 집 기준으로 받아 보기

면목3,8동 44-6 모아타운 사업추진구역1 소유자 약 153명 중 등록하신 분께 내 지번 기준 분담금 추정과 구역 소식(고시·설명회·공고)이 바뀔 때 이메일로 알려 드립니다. 무료이고, 매물을 중개하지 않습니다.

1. 고시로 확정된 것

위치	면목동 42-8 (중랑구)
계획 세대수	403세대, 그중 임대 107세대
구역 면적	14,151㎡
용도지역	제3종일반주거지역 ← 제2종일반주거지역 (모아타운 관리계획 종상향 가정)
용적률 상한	300%
근거	서울특별시고시 제2025-24호 (2025.01.16, 서울시보)

고시문에는 세대수까지만 있습니다. 비례율과 분담금은 고시문에 없어서 아래부터는 직접 계산한 값입니다.

2. 구역 현황

필지	88필지	사업구역 면적	13,452㎡
노후 건축물	53동 (83%)	기존 주택	127호
토지등소유자	약 153명 (추정)	조합 설립 동의 75%	약 115명

3. 몇 세대가 들어가나

조건	세대수	용적률	배치	비례율
서울시 고시	403	300%	배치도 없음	없음
고시 조건으로 자동 배치 (계산)	442	299.41%	5개 동, 25층	160.1%

계산은 임대 59세대, 조합원분양 153세대, 일반분양 230세대로 나뉩니다. 일조, 동 사이 거리, 건축선, 지형 단차를 지키며 자동 배치한 결과입니다.

4. 비례율 160.1%가 나온 식

비례율 = (총수입 − 총사업비) ÷ 종전자산
(3,934.5억 − 2,182.4억) ÷ 1,094.2억 = 160.12%

총수입	3,934.5억 원	조합원분양, 일반분양 230세대, 임대주택 매각, 근린생활시설
총사업비	2,182.4억 원	공사비(연면적 3.3㎡당 약 942만 원), 설계·감리, 금융비, 세금 등
종전자산	1,094.2억 원	구역 안 모든 집의 현재 가치를 실거래로 추정해 합친 값 (국·공유지 제외)

5. 분양가 추정

타입	조합원 분양가	일반 분양가
59A	8.8억 원	9.7억 원
84A	12.2억 원	없음

반경 1000m 안 준공 아파트 실거래 84건에서 뽑아 단지 규모 차이를 보정했습니다. 공급면적 3.3㎡당 3,904만 원 기준.

6. 가진 집 유형별 분담금

분담금 = 조합원 분양가 − (내 집의 종전자산 × 비례율)

가진 집	59A 받을 때	84A 받을 때	종전자산	권리가액	표본
빌라·다세대 한 채	2.4억 원 납부 납부 0.6억 원~4.6억 원	5.9억 원 납부	4.0억 원	6.3억 원	72
단독주택 (대지 80~130㎡)	2.2억 원 환급 환급 1.4억 원~3.2억 원	1.3억 원 납부	6.8억 원	10.9억 원	42
단독주택 (대지 130~200㎡)	7.4억 원 환급 환급 6.7억 원~9.0억 원	3.9억 원 환급	10.1억 원	16.1억 원	21
구역 소유자 전체	2.1억 원 납부 환급 1.5억 원 ~ 납부 4.6억 원	5.6억 원 납부	4.2억 원	6.7억 원	208

유형마다 가운데 값이고, 작은 글씨는 같은 유형 집들의 P25~P75 범위입니다. 분양가와 비례율은 구역 모두에게 같고, 다른 것은 내 집 값 하나뿐입니다.

7. 조건이 바뀌면

공사비	비례율	조합원 평균 분담금
공사비 ×0.9	176.3%	-371.43억 원
공사비 ×0.95	168.2%	-282.86억 원
공사비 ×1	160.1%	-194.29억 원
공사비 ×1.05	152.0%	-105.72억 원
공사비 ×1.1	143.9%	-17.16억 원

공사비가 10% 오르면 비례율은 143.9%로 내려가고, 평균 분담금은 약 1,771,400만 원 늘어납니다.

내 집의 분담금은 이 표의 숫자와 다릅니다

위 값은 같은 유형 집들의 가운데 값입니다. 같은 빌라라도 대지 지분과 층, 면적에 따라 1억 원 넘게 벌어집니다.

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계산 과정이 궁금하다면

비례율 계산식, 실제 구역 숫자로 풀어 보기수지맞다 글

알려 드립니다

비례율과 분담금은 고시문과 공개 자료, 주변 실거래를 바탕으로 한 추정입니다. 감정평가액이 아닙니다.
실제 분담금은 감정평가, 통합심의, 관리처분계획에 따라 정해집니다.
구역 경계는 고시에 실린 참고용 도면을 지적도에 맞춰 읽은 것입니다. 정확한 편입 여부는 중랑구청에서 확인하실 수 있습니다.
필지별·세대별 추정액은 남의 집 값이라 공개하지 않습니다. 매물을 중개하거나 추천하지 않습니다.

출처: 서울특별시고시 제2025-24호 면목3·8동 44-6번지 일대 소규모주택정비 관리계획(모아타운 관리계획) 결정(변경) 및 지형도면 고시(2025-01-16) · 국토교통부 실거래가 · 건축물대장 · 수지맞다 자체 개발 사업수지 엔진

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