수지맞다화곡6동 957-1 모아타운 사업가능구역3 분담금과 비례율
화곡동 960-4 구역입니다. 2025.06.26 고시된 관리계획 조건을 넣어 세대수, 비례율, 유형별 분담금을 계산했습니다.
추정 비례율166.9%공사비 ±10%에 따라 151.8~182.0%
조합원 평균 분담금2.159억 원소유자 약 236명 기준
세대수 (고시 / 계산)376 / 420고시 조건으로 자동 배치
빌라 한 채, 59A 받을 때6.0억 원납부 추정 · 납부 5.1억 원~6.3억 원
우리 집 기준으로 받아 보기
화곡6동 957-1 모아타운 사업가능구역3 소유자 약 236명 중 등록하신 분께 내 지번 기준 분담금 추정과 구역 소식(고시·설명회·공고)이 바뀔 때 이메일로 알려 드립니다. 무료이고, 매물을 중개하지 않습니다.
1. 고시로 확정된 것
| 위치 | 화곡동 960-4 (강서구) |
|---|---|
| 계획 세대수 | 376세대, 그중 임대 58세대 |
| 획지 면적 | 16,759㎡ (도로·공원 포함 20,644㎡) |
| 용도지역 | 제3종일반주거지역 |
| 용적률 상한 | 300% |
| 근거 | 서울특별시고시 제2025-343호 (2025.06.26, 서울시보) |
고시문에는 세대수까지만 있습니다. 비례율과 분담금은 고시문에 없어서 아래부터는 직접 계산한 값입니다.
2. 구역 현황
| 필지 | 93필지 | 사업구역 면적 | 15,315㎡ |
|---|---|---|---|
| 노후 건축물 | 70동 (86%) | 기존 주택 | 222호 |
| 토지등소유자 | 약 236명 (추정) | 조합 설립 동의 75% | 약 177명 |
3. 몇 세대가 들어가나
| 조건 | 세대수 | 용적률 | 배치 | 비례율 |
|---|---|---|---|---|
| 서울시 고시 | 376 | 300% | 배치도 없음 | 없음 |
| 고시 조건으로 자동 배치 (계산) | 420 | 229.25% | 8개 동, 15층 | 166.9% |
계산은 임대 49세대, 조합원분양 236세대, 일반분양 135세대로 나뉩니다. 일조, 동 사이 거리, 건축선, 지형 단차를 지키며 자동 배치한 결과입니다.
4. 비례율 166.9%가 나온 식
비례율 = (총수입 − 총사업비) ÷ 종전자산
(3,840.9억 − 2,002.9억) ÷ 1,101.3억 = 166.89%
| 총수입 | 3,840.9억 원 | 조합원분양, 일반분양 135세대, 임대주택 매각, 근린생활시설 |
|---|---|---|
| 총사업비 | 2,002.9억 원 | 공사비(연면적 3.3㎡당 약 938만 원), 설계·감리, 금융비, 세금 등 |
| 종전자산 | 1,101.3억 원 | 구역 안 모든 집의 현재 가치를 실거래로 추정해 합친 값 (국·공유지 제외) |
5. 분양가 추정
| 타입 | 조합원 분양가 | 일반 분양가 |
|---|---|---|
| 59A | 9.1억 원 | 10.1억 원 |
| 84A | 12.7억 원 | 없음 |
| 84B | 12.8억 원 | 없음 |
반경 1000m 안 준공 아파트 실거래 178건에서 뽑아 단지 규모 차이를 보정했습니다. 공급면적 3.3㎡당 4,072만 원 기준.
6. 가진 집 유형별 분담금
분담금 = 조합원 분양가 − (내 집의 종전자산 × 비례율)
| 가진 집 | 59A 받을 때 | 84A 받을 때 | 종전자산 | 권리가액 | 표본 |
|---|---|---|---|---|---|
| 빌라·다세대 한 채 | 6.0억 원 납부 납부 5.1억 원~6.3억 원 | 9.6억 원 납부 | 1.9억 원 | 3.1억 원 | 136 |
| 단독주택 (대지 80~130㎡) | 표본 부족 (4건) — 값을 공개하지 않습니다 | ||||
| 단독주택 (대지 130~200㎡) | 6.9억 원 환급 환급 5.4억 원~7.5억 원 | 3.2억 원 환급 | 9.6억 원 | 16.0억 원 | 57 |
| 구역 소유자 전체 | 5.3억 원 납부 환급 3.8억 원 ~ 납부 6.3억 원 | 9.0억 원 납부 | 2.3억 원 | 3.8억 원 | 258 |
유형마다 가운데 값이고, 작은 글씨는 같은 유형 집들의 P25~P75 범위입니다. 분양가와 비례율은 구역 모두에게 같고, 다른 것은 내 집 값 하나뿐입니다.
내 집은 얼마일까
7. 조건이 바뀌면
| 공사비 | 비례율 | 조합원 평균 분담금 |
|---|---|---|
| 공사비 ×0.9 | 182.0% | 1.45억 원 |
| 공사비 ×0.95 | 174.4% | 1.81억 원 |
| 공사비 ×1 | 166.9% | 2.16억 원 |
| 공사비 ×1.05 | 159.3% | 2.51억 원 |
| 공사비 ×1.1 | 151.8% | 2.86억 원 |
공사비가 10% 오르면 비례율은 151.8%로 내려가고, 평균 분담금은 약 7,000만 원 늘어납니다.
내 집의 분담금은 이 표의 숫자와 다릅니다
위 값은 같은 유형 집들의 가운데 값입니다. 같은 빌라라도 대지 지분과 층, 면적에 따라 1억 원 넘게 벌어집니다.
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알려 드립니다
- 비례율과 분담금은 고시문과 공개 자료, 주변 실거래를 바탕으로 한 추정입니다. 감정평가액이 아닙니다.
- 실제 분담금은 감정평가, 통합심의, 관리처분계획에 따라 정해집니다.
- 구역 경계는 고시에 실린 참고용 도면을 지적도에 맞춰 읽은 것입니다. 정확한 편입 여부는 강서구청에서 확인하실 수 있습니다.
- 필지별·세대별 추정액은 남의 집 값이라 공개하지 않습니다. 매물을 중개하거나 추천하지 않습니다.
- 계산 세대수가 고시와 얼마나 맞는지는 검증 페이지에서 모든 구역을 공개합니다.