수지맞다은천동 938-5 모아타운 사업가능 2-1구역 분담금과 비례율
봉천동 635-108 구역입니다. 2026.04.23 고시된 관리계획 조건을 넣어 세대수, 비례율, 유형별 분담금을 계산했습니다.
추정 비례율156.7%공사비 ±10%에 따라 143.5~169.8%
조합원 평균 분담금3.69억 원소유자 약 298명 기준
세대수 (고시 / 계산)532 / 464고시 조건으로 자동 배치
빌라 한 채, 59A 받을 때6.8억 원납부 추정 · 납부 6.1억 원~7.4억 원
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은천동 938-5 모아타운 사업가능 2-1구역 소유자 약 298명 중 등록하신 분께 내 지번 기준 분담금 추정과 구역 소식(고시·설명회·공고)이 바뀔 때 이메일로 알려 드립니다. 무료이고, 매물을 중개하지 않습니다.
1. 고시로 확정된 것
| 위치 | 봉천동 635-108 (관악구) |
|---|---|
| 계획 세대수 | 532세대, 그중 임대 107세대 |
| 획지 면적 | 17,729㎡ (도로·공원 포함 22,382㎡) |
| 용도지역 | 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역 |
| 용적률 상한 | 250% |
| 근거 | 서울특별시고시 제2026-219호 (2026.04.23, 서울시보) |
고시문에는 세대수까지만 있습니다. 비례율과 분담금은 고시문에 없어서 아래부터는 직접 계산한 값입니다.
2. 구역 현황
| 필지 | 104필지 | 사업구역 면적 | 16,709㎡ |
|---|---|---|---|
| 노후 건축물 | 55동 (70%) | 기존 주택 | 287호 |
| 토지등소유자 | 약 298명 (추정) | 조합 설립 동의 75% | 약 224명 |
3. 몇 세대가 들어가나
| 조건 | 세대수 | 용적률 | 배치 | 비례율 |
|---|---|---|---|---|
| 서울시 고시 | 532 | 250% | 배치도 없음 | 없음 |
| 고시 조건으로 자동 배치 (계산) | 464 | 249.93% | 9개 동, 15층 | 156.7% |
계산은 임대 62세대, 조합원분양 298세대, 일반분양 104세대로 나뉩니다. 일조, 동 사이 거리, 건축선, 지형 단차를 지키며 자동 배치한 결과입니다.
4. 비례율 156.7%가 나온 식
비례율 = (총수입 − 총사업비) ÷ 종전자산
(4,584.0억 − 2,416.8억) ÷ 1,383.3억 = 156.67%
| 총수입 | 4,584.0억 원 | 조합원분양, 일반분양 104세대, 임대주택 매각, 근린생활시설 |
|---|---|---|
| 총사업비 | 2,416.8억 원 | 공사비(연면적 3.3㎡당 약 925만 원), 설계·감리, 금융비, 세금 등 |
| 종전자산 | 1,383.3억 원 | 구역 안 모든 집의 현재 가치를 실거래로 추정해 합친 값 (국·공유지 제외) |
5. 분양가 추정
| 타입 | 조합원 분양가 | 일반 분양가 |
|---|---|---|
| 59A | 10.1억 원 | 11.2억 원 |
| 84A | 14.1억 원 | 없음 |
| 84B | 14.2억 원 | 없음 |
반경 1000m 안 준공 아파트 실거래 69건에서 뽑아 단지 규모 차이를 보정했습니다. 공급면적 3.3㎡당 4,503만 원 기준.
6. 가진 집 유형별 분담금
분담금 = 조합원 분양가 − (내 집의 종전자산 × 비례율)
| 가진 집 | 59A 받을 때 | 84A 받을 때 | 종전자산 | 권리가액 | 표본 |
|---|---|---|---|---|---|
| 빌라·다세대 한 채 | 6.8억 원 납부 납부 6.1억 원~7.4억 원 | 10.8억 원 납부 | 2.1억 원 | 3.3억 원 | 171 |
| 단독주택 (대지 80~130㎡) | 5.0억 원 환급 환급 4.7억 원~5.8억 원 | 1.0억 원 환급 | 9.6억 원 | 15.1억 원 | 11 |
| 단독주택 (대지 130~200㎡) | 9.8억 원 환급 환급 9.0억 원~10.6억 원 | 5.8억 원 환급 | 12.7억 원 | 19.9억 원 | 35 |
| 구역 소유자 전체 | 6.7억 원 납부 납부 5.9억 원~7.2억 원 | 10.7억 원 납부 | 2.2억 원 | 3.4억 원 | 425 |
유형마다 가운데 값이고, 작은 글씨는 같은 유형 집들의 P25~P75 범위입니다. 분양가와 비례율은 구역 모두에게 같고, 다른 것은 내 집 값 하나뿐입니다.
내 집은 얼마일까
7. 조건이 바뀌면
| 공사비 | 비례율 | 조합원 평균 분담금 |
|---|---|---|
| 공사비 ×0.9 | 169.8% | 3.08억 원 |
| 공사비 ×0.95 | 163.3% | 3.38억 원 |
| 공사비 ×1 | 156.7% | 3.69억 원 |
| 공사비 ×1.05 | 150.1% | 4.00억 원 |
| 공사비 ×1.1 | 143.5% | 4.30억 원 |
공사비가 10% 오르면 비례율은 143.5%로 내려가고, 평균 분담금은 약 6,100만 원 늘어납니다.
내 집의 분담금은 이 표의 숫자와 다릅니다
위 값은 같은 유형 집들의 가운데 값입니다. 같은 빌라라도 대지 지분과 층, 면적에 따라 1억 원 넘게 벌어집니다.
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계산 과정이 궁금하다면
알려 드립니다
- 비례율과 분담금은 고시문과 공개 자료, 주변 실거래를 바탕으로 한 추정입니다. 감정평가액이 아닙니다.
- 실제 분담금은 감정평가, 통합심의, 관리처분계획에 따라 정해집니다.
- 구역 경계는 고시에 실린 참고용 도면을 지적도에 맞춰 읽은 것입니다. 정확한 편입 여부는 관악구청에서 확인하실 수 있습니다.
- 필지별·세대별 추정액은 남의 집 값이라 공개하지 않습니다. 매물을 중개하거나 추천하지 않습니다.
- 계산 세대수가 고시와 얼마나 맞는지는 검증 페이지에서 모든 구역을 공개합니다.