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면목동 86-3 모아타운 모아주택 2구역 분담금과 비례율

면목동 1251-4 구역입니다. 2024.10.17 고시된 관리계획 조건을 넣어 세대수, 비례율, 유형별 분담금을 계산했습니다.

최종 수정 2026-09-23 · 추정치 · 관리계획 고시 구역

추정 비례율96.6%공사비 ±10%에 따라 83.4~109.7%

조합원 평균 분담금3.999억 원소유자 약 205명 기준

계산 세대수314고시 조건으로 자동 배치

빌라 한 채, 59A 받을 때4.0억 원납부 추정 · 납부 3.1억 원~4.7억 원

고시 표에서 이 구역의 세대수가 다른 구역과 합쳐 적혀 있어, 고시 세대수는 참고만 하세요.
고시문에 획지 면적이 없어 구역 면적(도로·공원 포함)으로 도면을 맞췄습니다.

우리 집 기준으로 받아 보기

면목동 86-3 모아타운 모아주택 2구역 소유자 약 205명 중 등록하신 분께 내 지번 기준 분담금 추정과 구역 소식(고시·설명회·공고)이 바뀔 때 이메일로 알려 드립니다. 무료이고, 매물을 중개하지 않습니다.

1. 고시로 확정된 것

위치	면목동 1251-4 (중랑구)
구역 면적	9,976㎡
용도지역	제1종 일반주거지역, 제2종 일반주거지역, 제3종 일반주거지역
용적률 상한	250%
근거	서울특별시 고시 제2022-518호 (2024.10.17, 서울시보)

고시문에는 면적과 용적률까지만 있습니다. 비례율과 분담금은 고시문에 없어서 아래부터는 직접 계산한 값입니다.

2. 구역 현황

필지	77필지	사업구역 면적	9,271㎡
노후 건축물	58동 (94%)	기존 주택	132호
토지등소유자	약 205명 (추정)	조합 설립 동의 75%	약 154명

3. 몇 세대가 들어가나

조건	세대수	용적률	배치	비례율
고시 조건으로 자동 배치 (계산)	314	299.28%	5개 동, 15~25층	96.6%

계산은 임대 42세대, 조합원분양 205세대, 일반분양 67세대로 나뉩니다. 일조, 동 사이 거리, 건축선, 지형 단차를 지키며 자동 배치한 결과입니다.

4. 비례율 96.6%가 나온 식

비례율 = (총수입 − 총사업비) ÷ 종전자산
(2,415.5억 − 1,493.5억) ÷ 954.9억 = 96.55%

총수입	2,415.5억 원	조합원분양, 일반분양 67세대, 임대주택 매각, 근린생활시설
총사업비	1,493.5억 원	공사비(연면적 3.3㎡당 약 914만 원), 설계·감리, 금융비, 세금 등
종전자산	954.9억 원	구역 안 모든 집의 현재 가치를 실거래로 추정해 합친 값 (국·공유지 제외)

5. 분양가 추정

타입	조합원 분양가	일반 분양가
59A	7.6억 원	8.5억 원
84A	10.6억 원	없음

반경 1000m 안 준공 아파트 실거래 186건에서 뽑아 단지 규모 차이를 보정했습니다. 공급면적 3.3㎡당 3,396만 원 기준.

6. 가진 집 유형별 분담금

분담금 = 조합원 분양가 − (내 집의 종전자산 × 비례율)

가진 집	59A 받을 때	84A 받을 때	종전자산	권리가액	표본
빌라·다세대 한 채	4.0억 원 납부 납부 3.1억 원~4.7억 원	7.0억 원 납부	3.7억 원	3.6억 원	93
단독주택 (대지 80~130㎡)	1.7억 원 납부 납부 0.4억 원~2.2억 원	4.7억 원 납부	6.1억 원	5.9억 원	40
단독주택 (대지 130~200㎡)	2.2억 원 환급 환급 1.5억 원~2.6억 원	0.8억 원 납부	10.2억 원	9.9억 원	14
구역 소유자 전체	3.7억 원 납부 납부 2.2억 원~4.9억 원	6.8억 원 납부	4.0억 원	3.9억 원	205

유형마다 가운데 값이고, 작은 글씨는 같은 유형 집들의 P25~P75 범위입니다. 분양가와 비례율은 구역 모두에게 같고, 다른 것은 내 집 값 하나뿐입니다.

7. 조건이 바뀌면

공사비	비례율	조합원 평균 분담금
공사비 ×0.9	109.7%	694.61억 원
공사비 ×0.95	103.1%	757.19억 원
공사비 ×1	96.6%	819.77억 원
공사비 ×1.05	90.0%	882.35억 원
공사비 ×1.1	83.4%	944.93억 원

공사비가 10% 오르면 비례율은 83.4%로 내려가고, 평균 분담금은 약 1,251,600만 원 늘어납니다.

내 집의 분담금은 이 표의 숫자와 다릅니다

위 값은 같은 유형 집들의 가운데 값입니다. 같은 빌라라도 대지 지분과 층, 면적에 따라 1억 원 넘게 벌어집니다.

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계산 과정이 궁금하다면

비례율 계산식, 실제 구역 숫자로 풀어 보기수지맞다 글

알려 드립니다

비례율과 분담금은 고시문과 공개 자료, 주변 실거래를 바탕으로 한 추정입니다. 감정평가액이 아닙니다.
실제 분담금은 감정평가, 통합심의, 관리처분계획에 따라 정해집니다.
구역 경계는 고시에 실린 참고용 도면을 지적도에 맞춰 읽은 것입니다. 정확한 편입 여부는 중랑구청에서 확인하실 수 있습니다.
필지별·세대별 추정액은 남의 집 값이라 공개하지 않습니다. 매물을 중개하거나 추천하지 않습니다.

출처: 서울특별시 고시 제2022-518호 면목동 86-3번지 일대 소규모주택정비 관리계획(모아타운 관리계획) 승인 및 지형도면 고시(2024-10-17) · 국토교통부 실거래가 · 건축물대장 · 수지맞다 자체 개발 사업수지 엔진

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