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홍제동 322 모아타운 사업가능구역 A-1 분담금과 비례율

홍제동 322 구역입니다. 2025.12.26 고시된 관리계획 조건을 넣어 세대수, 비례율, 유형별 분담금을 계산했습니다.

최종 수정 2026-09-23 · 추정치 · 관리계획 고시 구역

추정 비례율163.8%공사비 ±10%에 따라 152.3~175.2%

조합원 평균 분담금1.751억 원소유자 약 477명 기준

세대수 (고시 / 계산)883 / 816고시 조건으로 자동 배치

빌라 한 채, 59A 받을 때5.5억 원납부 추정 · 납부 4.4억 원~6.2억 원

우리 집 기준으로 받아 보기

홍제동 322 모아타운 사업가능구역 A-1 소유자 약 477명 중 등록하신 분께 내 지번 기준 분담금 추정과 구역 소식(고시·설명회·공고)이 바뀔 때 이메일로 알려 드립니다. 무료이고, 매물을 중개하지 않습니다.

1. 고시로 확정된 것

위치	홍제동 322 (서대문구)
계획 세대수	883세대, 그중 임대 193세대
획지 면적	32,083㎡ (도로·공원 포함 39,442㎡)
용도지역	제2종일반주거지역
용적률 상한	250%
근거	서울특별시고시 제2025-743호 (2025.12.26, 서울시보)

고시문에는 세대수까지만 있습니다. 비례율과 분담금은 고시문에 없어서 아래부터는 직접 계산한 값입니다.

2. 구역 현황

필지	199필지	사업구역 면적	30,948㎡
노후 건축물	105동 (85%)	기존 주택	417호
토지등소유자	약 477명 (추정)	조합 설립 동의 75%	약 358명

3. 몇 세대가 들어가나

조건	세대수	용적률	배치	비례율
서울시 고시	883	250%	배치도 없음	없음
고시 조건으로 자동 배치 (계산)	816	235.33%	20개 동, 4~15층	163.8%

계산은 임대 82세대, 조합원분양 477세대, 일반분양 257세대로 나뉩니다. 일조, 동 사이 거리, 건축선, 지형 단차를 지키며 자동 배치한 결과입니다.

4. 비례율 163.8%가 나온 식

비례율 = (총수입 − 총사업비) ÷ 종전자산
(8,678.3억 − 4,033.2억) ÷ 2,836.6억 = 163.75%

총수입	8,678.3억 원	조합원분양, 일반분양 257세대, 임대주택 매각, 근린생활시설
총사업비	4,033.2억 원	공사비(연면적 3.3㎡당 약 947만 원), 설계·감리, 금융비, 세금 등
종전자산	2,836.6억 원	구역 안 모든 집의 현재 가치를 실거래로 추정해 합친 값 (국·공유지 제외)

5. 분양가 추정

타입	조합원 분양가	일반 분양가
59A	10.6억 원	11.7억 원
84A	14.7억 원	없음

반경 1000m 안 준공 아파트 실거래 236건에서 뽑아 단지 규모 차이를 보정했습니다. 공급면적 3.3㎡당 4,706만 원 기준.

6. 가진 집 유형별 분담금

분담금 = 조합원 분양가 − (내 집의 종전자산 × 비례율)

가진 집	59A 받을 때	84A 받을 때	종전자산	권리가액	표본
빌라·다세대 한 채	5.5억 원 납부 납부 4.4억 원~6.2억 원	9.6억 원 납부	3.1억 원	5.1억 원	245
단독주택 (대지 80~130㎡)	3.0억 원 환급 환급 1.9억 원~4.8억 원	1.2억 원 납부	8.3억 원	13.6억 원	10
단독주택 (대지 130~200㎡)	10.0억 원 환급 환급 7.9억 원~12.0억 원	5.8억 원 환급	12.5억 원	20.5억 원	67
구역 소유자 전체	5.1억 원 납부 납부 2.6억 원~6.6억 원	9.2억 원 납부	3.4억 원	5.5억 원	606

유형마다 가운데 값이고, 작은 글씨는 같은 유형 집들의 P25~P75 범위입니다. 분양가와 비례율은 구역 모두에게 같고, 다른 것은 내 집 값 하나뿐입니다.

7. 조건이 바뀌면

공사비	비례율	조합원 평균 분담금
공사비 ×0.9	175.2%	510.83억 원
공사비 ×0.95	169.5%	673.09억 원
공사비 ×1	163.8%	835.34억 원
공사비 ×1.05	158.0%	997.59억 원
공사비 ×1.1	152.3%	1159.84억 원

공사비가 10% 오르면 비례율은 152.3%로 내려가고, 평균 분담금은 약 3,245,000만 원 늘어납니다.

내 집의 분담금은 이 표의 숫자와 다릅니다

위 값은 같은 유형 집들의 가운데 값입니다. 같은 빌라라도 대지 지분과 층, 면적에 따라 1억 원 넘게 벌어집니다.

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계산 과정이 궁금하다면

비례율 계산식, 실제 구역 숫자로 풀어 보기수지맞다 글

알려 드립니다

비례율과 분담금은 고시문과 공개 자료, 주변 실거래를 바탕으로 한 추정입니다. 감정평가액이 아닙니다.
실제 분담금은 감정평가, 통합심의, 관리처분계획에 따라 정해집니다.
구역 경계는 고시에 실린 참고용 도면을 지적도에 맞춰 읽은 것입니다. 정확한 편입 여부는 서대문구청에서 확인하실 수 있습니다.
필지별·세대별 추정액은 남의 집 값이라 공개하지 않습니다. 매물을 중개하거나 추천하지 않습니다.

출처: 서울특별시고시 제2025-743호 홍제동 322번지 일대 소규모주택정비 관리계획(모아타운 관리계획) 승인 및 지형도면 고시(2025-12-26) · 국토교통부 실거래가 · 건축물대장 · 수지맞다 자체 개발 사업수지 엔진

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